Ektefeller har avtalefrihet
Ektefeller har full frihet til å inngå avtaler om hvordan det økonomiske oppgjøret skal gjennomføres. Man kan derfor fritt avtale hvem som skal overta den felles boligen, og hvor mye den andre ektefellen skal kjøpes ut for, når samlivsbruddet er et faktum.
Det er likevel viktig å være klar over at en slik avtale kan settes til side, dersom den vil virke urimelig ovenfor en av ektefellene. Domstolen kan også bestemme at den ektefellen som blir dårlig stilt ved avtalen, i stedet har rett på et beløp fra den andre ektefellen.
Hvem har rett til å beholde boligen?
Hovedregelen er at hver ektefelle har rett til å beholde egne eiendeler, som han eller hun eier fullt ut eller for det vesentlige. Hovedregelen gjelder også for bolig.
Dersom den ene ektefellen eier boligen alene, vil ektefellen derfor også kunne beholde boligen. Ektefellen kan også kreve å overta bolig som eies av ektefellene sammen i sameie, dersom ektefellen i det vesentlige eier boligen. Eier man mer enn 75% av boligen, anses boligen å være eid av vedkommende i det vesentlige. Det skal likevel vurderes om at kan være forhold som gjør at dette er urimelig.
Det kan unntaksvis ses bort fra tidligere eierforhold, hvor en av ektefellene har særlig grunn til å overta boligen. Kravet til særlige grunner er ikke strengt. Høyesterett har uttalt at det er tilstrekkelig at det foreligger grunner «som skiller seg fra de helt alminnelige». Dette kan eksempelvis være tilfellet hvor en av ektefellene har en spesiell tilknytning til boligen. Høyesterett har videre slått klart fast at et ønske om salg av boligen i markedet, ikke er en relevant grunn.
Om begge ektefellene ønsker å beholde boligen, skal det foretas en interesseavveining. I praksis vil den som har størst behov og best argumenter for å beholde boligen, få medhold i sitt krav. Dersom ektefellene har barn, er det likevel normalt slik at den ektefellen barna skal bo fast hos vil få medhold i sitt krav om å overta den tidligere boligen.
Rett til å bo i boligen som den andre ektefellen overtar
I noen tilfeller er det behov for at den ektefellen som ikke overtar boligen, likevel gis en rett til å bo i boligen en tid fremover. Det kreves særlige grunner for å få en slik bruksrett. Ved vurderingen legges det vekt på ektefellen, og særlig barnas behov. Normalt er det slik at bruksretten tidsbegrenset, eksempelvis det økonomiske oppgjøret mellom ektefellene er avsluttet eller til barna når en viss alder.
Selv om ektefellen får bruksrett til boligen, betyr det imidlertid ikke at man har rett til å bo i boligen uten å betale husleie.
Husleie fra ektefellen som blir boende i boligen
Den ektefellen som eier boligen fullt ut og skal beholde boligen, kan kreve husleie av ektefellen som gis bruksrett til boligen. Husleien skal normalt tilsvare markedsleien. Det betyr at ektefellen som blir boende, må betale husleie tilsvarende det beløp boligen kunne blitt leid ut for på det åpne markedet. Ektefellene kan likevel avtale en lavere leie.
Dersom ektefellene eier boligen sammen, kan også den ektefellen som flytter ut kreve husleie av den som blir boende. Man kan da kreve husleie ut fra den eierandelen man eier. Husleien beregnes ut fra markedsleien av boligen. Hvis ektefellene eksempelvis eier boligen 50/50 og boligen kunne blitt leid ut for 30 000 i måneden, vil det si at husleiekravet er kr 15 000 per måned.
Det er viktig å være klar over at man må kreve husleie av ektefellen som blir boende. Dette bør gjøres skriftlig, for eksempel ved å sende en e-post om at man krever husleie fra datoen man flytter ut. Det kan ikke kreves husleie tilbake i tid. Det anbefales derfor at man krever husleie allerede fra det tidspunktet man flytter ut. Det er likevel helt opp til deg selv, om du ønsker å kreve husleie eller ikke. I praksis er det likevel ofte av stor betydning å få husleie fra den som blir boende, slik at man eksempel har råd til å leie noe eget frem til det økonomiske oppgjøret avsluttes.
Verdsettelse av boligen
Ektefellene kan bli enige om verdien av boligen. Blir man ikke enige, er utgangspunktet at boligens verdi settes til markedspris.
Det er ikke så uvanlig at ektefellene er uenige om hva som er markedspris for boligen. Grunnen er at den som skal overta boligen som regel ønsker en lavest mulig verdi, og den som skal bli kjøpt ut ønsker å få satt prisen så høy som mulig. Et godt råd er å bli enige om felles fremgangsmåte for å bli enige om verdien. Man kan eksempelvis avtale å innhente hver sin takst, for deretter å beregne gjennomsnittsverdien av disse.
Dersom ektefellene ikke klarer å bli enige verdien, kan man kreve skiftetakst. Skiftetaksten fastsettes av tingretten, og taksten skal tilsvare boligens markedsverdi.
Hvis ektefellen beholder bolig som han eller hun eier fullt ut, skal boligens verdi fastsettes ut fra markedsverdien på det tidspunkt man fikk separasjonsbevilling eller den ene ektefellen flyttet ut. Det er det tidspunktet som kom først som legges til grunn. I andre tilfeller skal boligens verdi fastsettes ut fra markedsverdien på det tidspunkt det ble bestemt hvem som skulle overta boligen.
Krav om salg av boligen
Hver av ektefellene kan kreve boligen man sier sammen solgt, dersom boligen ikke overtas av noen av dem. Partene kan bli enige om hvordan salget skal gjennomføres.
Dersom partene ikke blir enige og oppgjøret skjer ved tingretten, bestemmer retten hvordan salget skal gjennomføres. Retten kan bestemme at salget av boligen bare skal skje mellom ektefellene, eller gjennom tvangsmyndighetene ved tvangssalg.
Hvis oppgjøret derimot skjer privat, kan hver av ektefellene kreve at salget skjer gjennom tvangsmyndighetene ved tvangssalg.
Begge ektefellene vil ha forkjøpsrett, som innebærer at begge har rett til å tre inn i det høyeste budet og kjøpe boligen til markedspris.
Les også: Dette bør du vite om samlivsbrudd og skilsmisse
