Innendørs arealavvik
Innendørs arealavvik for boliger kjøpt etter 1. januar 2022 reguleres av avhendingslova § 3-3 andre ledd. Arealavviket utgjør en mangel dersom det er større enn 2 % og utgjør minst en kvadratmeter. Unntaket er dersom selgeren godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen ved kjøpet. AVCO har tidligere publisert en artikkel hvor disse reglene blir behandlet i dybden, denne kan leses her.
Nye oppmålingsregler og begreper
Fra og med 1. januar 2024 trådte NS3940:2023 i kraft, som en ny standard for arealmåling av bygninger. Denne standarden innfører en ny arealinndeling og nye begreper, som også regulerer hvordan areal skal oppgis i tilstandsrapporter. Tidligere var det vanlig å oppgi boligareal som «P-rom» og «S-rom», for henholdsvis primærrom og sekundærrom. Disse begrepene fjernes nå helt. Skillet mellom primær og sekundærrom har vært en gjentakende kilde til konflikt ved kjøp og salg av bolig, da det er med på å påvirke prisen på boligen.
Fra og med 1.januar 2024 skal boligers areal oppgis i BRA (bruksareal), som videre deles opp i kategoriene BRA-i, BRA-e og BRA-b.
- BRA-i (internt bruksareal): Omfatter alle arealer innenfor hovedenheten
- BRA-e (eksternt bruksareal): Omfatter areal som ligger utenfor hovedenheten, som for eksempel bod, hobbyrom mm. Areal som man må fysisk gå ut av hovedenheten for å benytte.
- BRA-b (innglasset balkong): Omfatter innglasset balkong, veranda og altan.
- Totalt BRA: Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b.
Hensikten med de nye oppmålingsreglene
Hensikten med de nye reglene er å etablere en enhetlig praksis og gjøre informasjonen mer tilgjengelig og forståelig for kjøpere. Tidligere har takstbransjen hatt regler for arealoppmåling, som er ulike for de man finner for entreprenør- og arkitektbransjen. De nye reglene vil introdusere en mer gjennomgående målingsstandard på tvers av bransjer.
Forholdet mellom de tidligere og de nye oppmålingsreglene
I en fersk avgjørelse fra Finansklagenemda (FinKN-2024-35) ble forholdet mellom de tidligere og de nye oppmålingsreglene belyst.
En leilighet solgt i mars 2022, ble opplyst å ha et areal i BRA/P-rom/S-rom på 122/118/4 kvm. Ved mottak av skattemeldingen for 2022 oppdaget kjøper at leiligheten var registrert med 108 kvm. Takstmannen erkjente å ha feilklassifisert en innglasset balkong som P-rom istedenfor S-rom.
Takstmannen informerte om at man ville gå bort fra bruken av P-rom og S-rom med de nye reglene, og kun bruke BRA. Han påpekte at dersom kjøper solgte leiligheten nå, ville den bli solgt med samme areal som den ble kjøpt med. Kjøper anførte at det forelå en mangel, fordi boligens areal var mindre enn opplyst ved salg. Selger anførte at dette ikke hadde hatt betydning for kjøpet, siden det var besluttet å gå bort fra skillet mellom P-rom og S-rom.
Kjøperen fikk medhold av nemda, som også understreket at de nye oppmålingsreglene ikke vil påvirke utmålingen av prisavslaget. Den feilklassifiserte balkongen vil klassifiseres som BRA-b etter de nye reglene. Dette vil ikke være en del av BRA-i, som nemda legger til grunn at vil være det mest sentrale arealmålet. Det forelå dermed en mangel etter avhendingslova, og kjøper ble tilkjent prisavslag.
Hvilken betydning har regelendringene for deg som kjøper eller selger av bolig?
Tilstandsrapporter utarbeidet før regelendringene trådte i kraft, kan fortsatt benytte begrepene P-rom og S-rom. Disse rapportene vil være gyldige frem til 30. juni 2024, og det vil derfor være en overgangsperiode der man kan se rapporter med både den nye og den gamle inndelingen. Som eier av eiendommen vil du ikke miste eller få areal som følge av endringene.
Innføringen av det nye systemet vil derimot gjøre at arealet oppgis på en annen måte enn tidligere. For eksempel kan areal som tidligere ble klassifisert som S-rom, nå være en del av BRA-i. Som en konsekvens av dette kan noen boliger bli markedsført med et større areal enn tidligere år. Det kan derfor være lurt å være oppmerksom på om det opereres med nye eller gamle begreper.
