Løpende vedlikehold
Med mindre annet er avtalt, plikter utleier å holde leieobjektet i den stand som følger av avtalen, jf. § husleieloven § 2-2 jf. § 5-3.
Det er likevel leietaker som plikter å vedlikeholde enkelte deler av eiendommen, med mindre annet er avtalt. Dette gjelder dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen.
Vedlikeholdsplikten innebærer at leietaker både skal utføre/bestille vedlikeholdet, samt dekke kostnadene. Dersom tingen må skiftes ut, er det derimot utleier som skal utføre dette.
Et eksempel er dersom det drypper fra kjøkkenkranen. Ved slikt tilfelle har leietaker plikt til å vedlikeholde denne. Har man ikke nødvendig kompetanse, må man engasjere rørlegger for utbedring. Dersom rørlegger finner ut at det må byttes en pakning, må leietaker dekke utgiftene til dette. Dersom hele kranen derimot må byttes, er det utleier som må dekke utgiftene til dette.
Videre følger det et unntak fra leietakers vedlikeholdsplikt knyttet til integrerte hvitevarer. Integrerte hvitevarer anses som en del av den faste eiendommen, og skal derfor vedlikeholdes av utleier, jf. HTU-2022-817.
Boligens stand ved tilbakelevering
Utgangspunktet er at leietaker må tilbakelevere boligen i avtalt stand. Dersom ikke særskilt er avtalt følger det av husleieloven at boligen skal være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen. Utleier kan derfor ikke kreve at boligen tilbakeleveres i bedre stand enn ved overtakelse. Dette må i så fall være avtalt, gjerne i leiekontrakten.
Det gjelder derimot unntak for mangelfulle forhold som følge av normal slitasje. Leietaker er ikke ansvarlig for normal slitasje og elde på boligen. Normal slitasje og elde vil for eksempel være bruksmerker som følge av normal bruk over tid. Hva som skal regnes som normal slitasje må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. I vurderingen kan det blant annet legges vekt på leieforholdets varighet, boligens stand ved overtakelse eller hvor mange som har bodd i boligen.
Leietaker har naturligvis ikke ansvar for slitasje som allerede var til stede ved overtakelse.
Det er utleier som har bevisbyrden for at leietaker har påført slitasje eller skader i unormal stand. Utleier bør derfor sørge for å ha god dokumentasjon på hvordan leieobjektet så ut før leietakers innflytning. Slik dokumentasjon kan være gode bilder hvor dato bildet er tatt kan dokumenteres, tilstandsrapporter eller annet.
Skader som oppstår i leieperioden
Når det gjelder skader som oppstår i leieperioden, er leietaker forpliktet til å gi utleier beskjed om disse. Dersom skaden krever øyeblikkelig utbedring, plikter leietaker straks å underrette utleier. Dette vil for eksempel kunne gjelde ved en rørlekkasje eller forhold som medfører brannfare. Ved skader som ikke haster, må leietaker gi utleier beskjed innen rimelig tid. Dersom skaden krever umiddelbar utbedring, men utleier ikke utbedrer, plikter leietaker i tillegg å sørge for utbedring. Leietakers plikter følger av husleieloven .
Det oppstår ofte uenighet om hvorvidt utleier eller leietaker er ansvarlig for skaden som har oppstått. Utleier kan mene at leietaker har vært uforsiktig og ødelagt noe, samtidig som leietaker nekter for dette. Det vil i slike tilfeller være vanskelig å bevise hvem som faktisk er ansvarlig. Det er likevel utleier som må bevise at leietaker er ansvarlig for skaden dersom utleier krever erstatning for utbedringskostnadene.
Hvem skal dekke utbedringskostnadene?
Dersom utleier ønsker å utbedre skaden, eller utbedring var nødvendig på grunn av skadens art og omfang, er spørsmålet hvem som plikter å dekke utbedringskostnadene. Leietaker kan bli ansvarlig for å erstatte utleiers utbedringskostnader dersom leietaker er ansvarlig for at skaden har oppstått.
Dersom utbedringen fører til en oppgradering av boligens standard i forhold til den opprinnelige standarden, gjelder det et standardfradrag. Det må da gjøres et fradrag i utbedringskostnadene leietaker er ansvarlig for, tilsvarende verdien av standardhevingen. Det betyr at utleier i slikt tilfelle ikke kan kreve at leietakeren dekker de totale utbedringskostnadene.
I tilfeller hvor skaden krever umiddelbar utbedring, og leietaker må utbedre som vist foran, kan leietaker ha krav på utbedringskostnadene erstattet fra utleier. Dette gjelder bare dersom leietaker ikke er ansvarlig for skaden.
Våre advokater bistår regelmessig i husleiesaker og har god kompetanse på området. Vi bistår både private og næringsdrivende med konflikter i leieforhold. Ta gjerne kontakt med oss via kontaktskjemaet under for en uforpliktende samtale.
Les mer om husleie her.
