Byggherrerepresentant / byggeledelse
Det er vanlig at styret i sameiet oppnevner en prosjektgruppe som skal ivareta funksjonen som byggherre i kontraktsforholdet til utførende entreprenør. Derimot er det viktig å tenke på at rollen som byggherre er komplisert, og dersom ingen i sameiet har kompetanse innen byggearbeider / kontrakter, anbefaler vi at det engasjeres en profesjonell byggeleder. Da blir det i praksis denne som håndterer forholdet til entreprenøren på sameiets vegne. Kontrakten mellom sameiet og byggeleder må formaliseres hvor det klart fremgår hvilke oppgaver som skal utføres, og til hvilken pris. Det vanlige er at byggeleder gjennomfører befaring med entreprenøren, utarbeider arbeidsbeskrivelse, følger opp arbeidet underveis i byggemøter, påpeker eventuelle mangler, godkjenner løpende betalinger og gjennomfører befaring ved ferdigstillelse. Det er utarbeidet egen standardkontrakt som regulerer forholdet mellom byggherren og byggeleder, NS 8403, som vi anbefaler benyttes ved slike oppdrag.
Kravspesifikasjon /arbeidsbeskrivelse
Håndverkertjenesteloven gjelder i utgangspunktet for forholdet mellom en håndverker og en forbruker. Det er et krav at forbrukeren er en fysisk person som ikke opptrer i næring, men det er alminnelig antatt at loven gjelder dersom et sameie inngår avtale med en entreprenør, eksempelvis for rehabilitering av fasaden. Det helt sentrale i dette avtaleforholdet, vil være kravspesifikasjonen / arbeidsbeskrivelsen. Det er her det fremgår hvilket arbeid entreprenøren skal utføre, og til hvilken tid. Denne beskrivelsen vil komme i stand i et samarbeid mellom entreprenøren og byggeleder, og vi anbefaler at denne gjøres så detaljert som mulig. Dette for å unngå senere misforståelser om hva entreprenøren skal levere.
Fremdrift og betaling
Entreprenøren skal arbeide med vanlig god fremdrift, og arbeidene skal være fullført på det tidspunkt som er avtalt. Dersom det ikke er avtalt tidspunkt for ferdigstillelse, skal arbeidet være ferdig i rimelig tid – sett hen til hva som er vanlig for tilsvarende arbeider. Dersom entreprenøren ikke fullfører arbeidene i rett tid, kan sameiet på nærmere vilkår holde betalingen tilbake, kreve at arbeidet utføres og eventuelt kreve erstatning. Dersom entreprenørens forsinkelse er av vesentlig betydning, kan sameiet heve avtalen.
Sameiet skal betale den prisen som er avtalt, til avtalt tid. Dersom det ikke er inngått avtale om pris, har entreprenøren krav på gjengs pris dersom denne ikke er urimelig. Dersom entreprenøren har gitt et prisoverslag, skal sluttsummen ikke vesentlig overstige overslaget, og gi hvert fall ikke med mer enn 15 %. Tidspunktet for betaling bør reguleres i avtalen, og vi anbefaler at det inngås avtale om at betalingen skal følge entreprenørens fremdrift. Dette vil sikre at sameiet får levert arbeid tilsvarende verdien av entreprenørens arbeid, og sikrer sameiets oppfyllelsespress.
