Utgangspunktet: leiekontrakten
Det er avtalefrihet i Norge, som betyr at man står fritt til å avtale tilnærmet hva som helst. Dette gjelder særlig i forbindelse med leie av stallplass, da det ikke er en egen lov som regulerer et slikt leieforhold. Dette i motsetning til leie av husrom, som reguleres av husleieloven.
I tillegg til prinsippet om avtalefrihet, gjelder det et grunnleggende prinsipp om at «avtaler skal holdes». Det innebærer kort sagt at leiekontrakten er rettslig bindende mellom partene, med den virkning at den ene parten ikke ensidig kan endre avtalens innhold. Ettersom leiekontrakten vil være rettslig bindende mellom partene, er det viktig å være nøye med avtalereguleringen på selve avtaletidspunktet. I motsatt fall kan man bli stående med en kontrakt som ikke hensyntar forhold som enkelt kunne og burde vært regulert.
I leiekontrakten er prisene for boksleie og ekstratjenester som regel spesifisert. I enkelte leiekontrakter er det også inntatt en klausul om prisøkning. En slik klausul inneholder eksempelvis et forbehold om økte leiekostnader ved økning i grovfôrkostnader for stalleier. En slik klausul gir stalleier mulighet til å øke leiekostnadene dersom grovfôret øker i pris. Når grovfôrprisen kommer tilbake til normalt prisnivå, skal leiekostnaden reduseres tilsvarende. I hvilke tilfeller klausulen kommer til anvendelse beror på den valgte ordlyden i kontrakten.
I de tilfellene hvor leiekontrakten ikke har en klausul om økte leiekostnader, er utgangspunktet at stalleier ikke kan øke leieprisen som følge av dette. Dersom stalleier likevel varsler prisøkning eller varsler prisøkning på andre grunnlag enn oppgitt i klausulen, har oppstalløren rett til å motsette seg varselet og bestride prisøkningen med henvisning til leiekontrakten.
Partene kan bli enige
Det er ingenting i veien for at partene blir enige om en oppjustering av leieprisen som følge av økte kostnader for stalleier. Det er som nevnt avtalefrihet. En ny avtale mellom partene bør være skriftlig for å unngå tvil om hva som er avtalt. Muntlige avtaler er likevel like bindende som skriftlige avtaler, men er vanskeligere å bevise ved tvil.
Det kan videre stilles spørsmål ved om oppstalløren kan sies å ha akseptert en prisøkning dersom oppstalløren betaler i henhold til prisøkningen. I såfall kan avtale sies å være inngått som følge av konkludent adferd.
Avtalerevisjon
Avtaleloven § 36 innebærer at en avtale kan settes helt eller delvis til side eller endres dersom det vil være «urimelig» å opprettholde avtalen på gjeldende vilkår. Ved avgjørelsen tas hensyn ikke bare til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig.
Økte strømpriser vil typisk være «senere inntrådte forhold» som tilsier at avtalerevisjon kan være aktuelt. Dersom prisen i leiekontrakten blir urimelig lave for stalleier eller urimelig høye for oppstallør, kan det derfor være aktuelt å bruke avtaleloven § 36. Praksis knyttet til bestemmelsen viser imidlertid at det er en høy terskel for å anvende bestemmelsen, blant annet som følge av det grunnleggende prinsippet om at «avtaler skal holdes».
Er du usikker på hvilke rettigheter og plikter du har i henhold til leiekontrakten, kan du ta kontakt med oss i Aurlien Vordahl & Co Advokatfirma for en u
