Ferdigstillelse og overtakelsesforretning
Ved byggeprosjekter blir det som regel avtalt et tidspunkt for når bygget skal ferdigstilles og det skal holdes overtakelsesforretning. Se vår artikkel om når byggeprosjektet skal være fullført her og om overtakelsesforretning her. Etter gjennomført overtakelsesforretning er det kjøper som har overtatt risikoen for det bygde. En annet viktig forhold er at det ikke lenger vil løpe dagmulkt.
Nekte overtakelse
Bustadoppføringslova § 15 tredje ledd lyder:
«Forbrukaren kan nekte å overta ytinga dersom det ligg føre mangel som gjev rimeleg grunn til nektinga»
Med «ytinga» forstås som regel det bygde – altså enten eneboligen, hytta eller leiligheten.
Av bestemmelsen kan man lese ut at ikke enhver feil eller mangel vil være nok til at kjøper kan nekte å overta. Dette er viktig å merke seg, da en urettmessig nektelse vil kunne danne grunnlag for krav for den annen part. Om en har rett til å avvise må avgjøres etter en konkret helhetsvurdering.
I LE-2004-3174 uttaler lagmannsretten følgende knyttet til vurderingen:
«Hva som nærmere skal til for at det skal anses rimelig for kjøperen å avvise ytelsen og kreve dagmulkt, må særlig sees i sammenheng med mangelens betydning for bruken av boligen. Dersom boligen kan brukes som forutsatt, hjelper det ikke om det er mangler som må utbedres. Det er først berettiget å avvise når feil og mangler er slike at den daglige bruk påvirkes. Estetiske mangler som påvirker brukskvaliteten kan også hensyntas, men vil ikke ha noen særlig tyngde. Endelig må hensyn tas til ubehag i forbindelse med utbedringen, også av estetiske feil, herunder om utbedringen tar lang tid»
Et viktig moment i vurderingen vil være hvor store ulemper det vil være for kjøper å overta. En mangel kan i seg selv være alvorlig, men ulempen vil være liten dersom det tar kort tid å rette opp. Utbygger kan likevel ikke spekulere i å kreve overtakelse når arbeidet ikke oppfattes som fullført, for å unngå å betale dagmulkt.
Under skal vi se på noen typetilfeller.
Manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse
Kjøper kan for det første nekte overtakelse dersom det på tidspunktet for overtakelse ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Ofte er det et vilkår i kjøpekontrakten at det skal utstedes ferdigattest. Ikke sjelden er det umulig å få ferdigattest fra kommunen dersom prosjektet ikke lar seg ferdigstille – dette vil typisk være der frost i bakken gjør det vanskelig å ferdigstille utendørsarbeider.
Kommunen kan gi midlertidig brukstillatelse. Dersom et bygg tas i bruk før ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger, vil kommunen kunne ilegge dagbøter og nedlegge forbud mot bruk.
Manglende primærfunksjoner for det bygde
Kjøper vil også kunne nekte overtakelse dersom mangelen vil ha betydning for boligens funksjon – det må være mulig å bebo eiendommen, jf. LF-2011-209118 og LA 2018-56117.
I sak for Borgarting lagmannsrett (LB-2010-032853) ble det ansett som grunn til å nekte overtakelse at det var manglende varme i boligen.
I en annen sak for Hålogaland lagmannsrett (LH-2013-98655) hadde også kjøper rett til å nekte overtakelse grunnet utskifting av vinduer i boligen. Lagmannsretten la til grunn at det ville ta ca. fire uker for to mann å skifte vinduene og at dette var store nok ulemper til å nekte overtakelse.
Feil lagt parkett?
I avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett fra LB-2017-65423 hevdet kjøpere av en nybygget OBOS-leilighet at de kunne nekte å overta boligen som følge av at parketten var lagt feil. Partene var enige i at parketten som var lagt var mangelfull. Lagmannsretten kom likevel til at kjøper ikke hadde rimelig grunn til å nekte å overta som følge av mangelen. Det ble der lagt til grunn at mangelen kunne rettes på tre arbeidsdager.
Som eksemplene over viser, skal det en del til før kjøper har rett til å nekte overtakelse. Vurderingen er likevel sammensatt og det kan være hensiktsmessig å ta kontakt med advokat for en vurdering – enten du er selger og kjøper.
