Dersom byggherren oppdager mangler ved overtakelse, er det viktig å være klar over hvilke prosessuelle regler som må overholdes for å ha kravene i behold. Dette er særlig reglene tilknyttet reklamasjon og foreldelse. En feil man ofte ser er at partene ikke er tilstrekkelig oppmerksomme på hva disse fristene knytter seg til. Dette kan fort kan få store økonomiske konsekvenser.
Reklamasjon
I forhold til reklamasjon, så taler vi ofte om en relativ og absolutt reklamasjonsfrist. Dette innebærer at byggherren må reklamere innen rimelig tid etter mangelen var avdekket eller burde vært avdekket, eller etter en absolutt frist som man må være innenfor uavhengig av hvorvidt mangelen har blitt avdekket eller ikke.
Det anbefales i alle tilfeller å reklamere så raskt det lar seg gjøre etter at mangelen ble oppdaget, for å unngå uenighet om hvorvidt man har holdt seg innenfor fristen eller ikke. Videre burde reklamasjoner alltid fremsettes skriftlig, eksempelvis per e-post, sms eller brev, slik at man kan dokumentere at reklamasjonen er sendt. Reklamasjonen bør i første omgang også inkludere hvilke mangler byggherren har avdekket og at det fremsettes krav om eksempelvis retting av mangelen.
Den store hovedregelen er at byggherren taper sin rett til å gjøre mangelen gjeldende dersom reklamasjonsfristene ikke overholdes. Dette gjelder likevel ikke dersom mangelen skyldes forsett eller grov uaktsomhet hos entreprenøren. For disse tilfellene er reklamasjonsadgangen utvidet.
Foreldelse
Ved siden av reklamasjonsfristene løper foreldelsesfristen, som gjelder for alle typer krav og ikke utelukkende i entreprisesammenheng. Foreldelse er ofte ikke uttrykkelig regulert i entreprisekontrakten, men regulert av en egen lov; foreldelsesloven.
Den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år regnet fra overtakelsen av kontraktsobjektet. Når denne fristen løper ut vil ikke byggherren lenger ha kravet sitt i behold. Det er særlig viktig å være oppmerksom på at en rettidig reklamasjon ikke avbryter foreldelsesfristen. Foreldelsesfristen må avbrytes på en av de nevnte måter i foreldelsesloven.
Dersom partene over lang tid er i dialog og forhandlinger om utbedring eller en minnelig løsning på saken, er det ofte en stor risiko for at kravet går tapt som følge av foreldelse. Dette gjelder også dersom entreprenøren utfører utbedringsforsøk selv om det foreligger uenighet om manglene, også kalt entreprenørens «hoppeplikt».
Les også aktuelt fagstoff: Reklamasjon og foreldelse – et tosporet system.
