Hva er en hybel?
«Hybel» er ikke definert i loven, og det er i utgangspunktet ingen regler som forbyr utleie av rom eller del av bolig. Å leie ut kan imidlertid utløse flere krav dersom den leies ut som en selvstendig boenhet, en utleiedel, mens utleie av del av bolig eller hybel er i utgangspunktet uproblematisk.
En hybel trenger for det første ikke å tilfredsstille kravene for selvstendige boenheter, deriblant krav til lyd og brannskille mot hoveddelen. Et viktig krav er imidlertid at hybelrommet er godkjent som oppholdsrom i hovedboenheten.
Selvstendig boenhet
Hvis en leier ut en del av en bolig med alle de nødvendige funksjonene til en bolig, som f.eks. kjøkken og bad, står man egentlig overfor en selvstendig boenhet, som f.eks. i en tomannsbolig. Da har man flere krav å forholde seg til. Som eksempel til dette er krav til takhøyde, utsyn, lyd- og brannskille. Det kan også være bestemmelser i reguleringsplaner og andre avtaler som gjelder blant annet krav om utsyn, brann- og lydskille. I tillegg kommer normalt krav om utendørsfasiliteter som for eksempel parkeringsareal. Videre kan det være bestemmelser i reguleringsplaner og private avtaler som kan sette sperrer for slik oppdeling.
Dersom en tenker å leie ut en del av boligen bør en derfor sørge for tillatelser først. Har en først bygget og tatt i bruk en ikke-godkjent utleieenhet, kan plan- og bygningsmyndighetene pålegge reversering av oppdelingen, noe som kanskje kan koste like mye som det kostet å gjøre oppdelingen. Gjøres ikke dette kan du også ilegges dagbøter.
På toppen av det hele vil du som utleier være ansvarlig overfor leietaker etter husleielovens regler, ettersom leietaker nå ikke kan bo i utleiedelen lengre. Du kan bl.a. måtte erstatte utgifter leietaker har til flytting, differanse mellom ny leiepris der leietakeren må leie, tapt arbeidsinntekt for dager leietaker må bruke på å finne andre steder å bo, m.m.
Alltid søknadspliktig å leie ut del av egen bolig?
Som departementet tidligere har gitt uttrykk for bl.a. i sak 03/3724, vil det innenfor en selvstendig boenhet kunne forekomme forskjellige former for bruk i en bolig uten at dette nødvendigvis krever søknad og tillatelse etter plan- og bygningsloven. Det er ikke plan- og bygningslovens intensjon å detaljregulere husstandens bruk av egen bolig. Utleie av hybel i egen bolig er i utgangspunktet helt uproblematisk og ikke noe som vedgår bygningsmyndighetene. Det at det etableres flere bad og soverom i en bolig er heller ikke i seg selv tilstrekkelig til å hevde at boligens status endres.
Skatt ved utleie av del av egen bolig
Utleie av et enkelt rom eller en mindre del av bolig vil som hovedregel ikke utløse skatteplikt, om du selv bebor boligen. Husk imidlertid å undersøke om leieinntektene er skattepliktig, da dette særlig vil kunne gjøre seg gjeldende dersom du leier ut en større del av boligen eller har flere utleieenheter.
