Loven kan ikke fravikes til skade for forbruker (byggherre)
Bustadoppføringsloven er en del av den såkalte forbrukervernlovgivningen, og gir forbrukeren en sterk stilling i forholdet til entreprenøren. Det følger blant annet direkte av loven at det ikke kan gjøres gjeldende vilkår i avtalen som gir forbrukeren færre rettigheter enn loven gir. Dersom det likevel avtales dårligere vilkår, vil ikke entreprenøren kunne gjøre disse gjeldende overfor forbrukeren.
Forhold som må med i kontrakt
Dessverre ser vi ofte at sentrale forhold ikke er avtaleregulert mellom forbruker og entreprenør. Vi skal derfor nedenfor gi en punktvis oversikt over noen av forholdene som må reguleres i avtalen. For ordens skyld presiserer vi at denne oversikten ikke har til hensikt å omfatte alle forhold som bør avtales, kun noen av de viktigste.
1. Leveranse- og ytelsesbeskrivelse
Forbrukeren må utarbeide en leveransebeskrivelse. Dette er en detaljert spesifisering av hva entreprenøren skal levere, og hvilken kvalitet arbeidet skal ha. Det er vanlig at leveransebeskrivelsen utarbeides av en arkitekt / konsulent, og denne bør omfatte tømrerarbeidene, murerarbeider, elektro, VVS, etc. Kort sagt alle arbeidene som skal utføres. Leveransebeskrivelsen er også entreprenørens grunnlag for å gi forbrukeren pris for arbeidene, og vil derfor være viktig dersom det senere oppstår diskusjon om hva som skal leveres og prisen for dette. Dersom det skal gjøres endringer i leveransebeskrivelsen underveis i prosjektet, må det gjøres skriftlig.
2. Tidspunkt for oppstart og ferdigstillelse
Det må avtales et tidspunkt for når entreprenøren skal starte arbeidene, og når disse skal være fullført – altså når byggherren skal overta. Vi ser ofte at dette avtales for vagt, for eksempel at byggestart skal være «første kvartal» og «anslått ferdigstillelse etter X antall dager». Konsekvensen av slike uklare formuleringer vil for det første være at forbrukeren ikke vet når bygget kan tas i bruk. Dessuten vil ikke forbrukeren ha krav på dagmulkt ved forsinkelse. Noen entreprenører bruker slike formuleringer bevisst, for å unngå risiko for et krav på dagmulkt. Tidspunktet for oppstart og overtagelse må derfor reguleres så detaljert som mulig, gjerne med dato. Domstolene stiller strenge krav til dette for å dømme entreprenøren til å betale dagmulkt. Dersom fristene skal endres underveis i prosjektet, må det gjøres skriftlig
2. Pris og betalingsbetingelser
Det må selvsagt avtales hvilken pris forbrukeren skal betale for entreprenørens arbeid, og når betaling skal skje. Dette må gjøres så detaljert som mulig, og forbrukeren bør være varsom med å inngå avtaler hvor arbeidet skal utføres på timer. Dette da slike avtaler kan gi liten forutsigbarhet, og forbrukeren bør i hvert fall ha eller skaffe seg kompetanse for å kontrollere entreprenørens fremdrift.
Lovens hovedregel er at forbrukeren skal betale det som er avtalt, og at betaling først skal skje når arbeidet er fullført og bygget er overtatt. Dersom forbrukeren skal betale underveis, er det et krav at entreprenøren stiller garanti som sikkerhet for slik forskuddsbetaling. Det skal uansett ikke betales for større verdier enn det som er tilført bygget, og minst 10 % av prisen skal ikke betales før overtakelse. Avtaler som strider mot dette, er ikke gyldige. Likevel ser vi dessverre ofte at forbrukeren betaler for store forskudd, noe som kan få store konsekvenser senere.
