Sakens bakgrunn
Saken gjaldt spørsmålet om det forelå en strøksservitutt som hyttenaboene kunne gjøre gjeldende, og dermed hindre eierne av Dr. Holms Hotel (Timrehaugveien 2 AS) å bygge ut hotellet.
I 2008 kjøpte Timrehaugveien 2 AS en tomt som grenset til Dr. Holms Hotel. Tomten var påheftet en negativ servitutt fra 1939. Ifølge servitutten kunne det ikke bygges mer enn to hytter på tomten, og eiendommen kunne ikke benyttes til «hotellvirksomhet, pensjonat, kafé eller lignende». Timrehaugveien 2 AS kjøpte videre Dr. Holms Hotel i 2012.
I 2017 startet Timrehaugveien 2 AS planleggingen av å utvide hotellet. Det skulle blant annet bygges 23 nye hotellrom og ni fritidseiendommer på tomten som grenset til hotellet. Hytteeierne ønsket ikke at hotellet skulle utvides, og mente at servitutten på tomten var en strøksservitutt som hindret slik utbygging.
I tingretten vant hytteeierne. Retten mente at det forelå en strøksservitutt på tomten som alle hytteeierne kunne gjøre gjeldende, og som hindret det planlagte utbyggingsprosjektet. Eierne av Dr. Holms Hotel anket tingrettens dom. Lagmannsretten kom til det motsatte resultatet – at det ikke forelå en strøksservitutt som hindret utbyggingen.
Fem av hytteeierne anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Høyesterett var enig med lagmannsretten i at servitutten ikke hindret utbyggingen, og at hytteeierne heller ikke kunne gjøre servitutten gjeldende. Anken til Høyesterett ble dermed forkastet.
Hva er en strøksservitutt?
En servitutt er en tinglyst privatrettslig forpliktelse, som etableres ved inngåelse av en avtale. Det finnes både positive og negative servitutter. En positiv servitutt gir en positiv rettighet, som for eksempel en veirett over naboens eiendom inn til hytta. En negativ servitutt oppstiller derimot normalt forbud eller begrensninger i utnyttelsesmuligheten til en eiendom, som eksempelvis at det ikke kan bygges høyere enn to etasjer.
En strøksservitutt oppstiller begrensninger for eiernes mulighet til å utnytte eiendommene i et område, for eksempel for å ivareta ensartet byggestil, hindre næringsutbygging i boligområder mv. En slik servitutt gjelder dermed for flere eiendommer, og kan påberopes av andre enn eieren av den eiendommen som eksempelvis skal bygges i strid med servitutten.
I Dr. Holms Hotel-saken var tomten som grenset til hotellet påheftet en negativ servitutt fra 1939, som var stiftet av hotellets tidligere eiere. Servitutten lød som følger:
«Det kjøpte areal kan kun benyttes som hyttetomter og der kan bare oprettes inntil 2 – to – hytter med nødvendige uthus. Kjøperen har rett til å dele tomten i 2 parseller. Hus som bygges på tomten kan således ikke benyttes til hotellvirksomhet, pensjonat, kafé eller lignende. Heller ikke må tomten benyttes til revegård.»
Hytteeierne mente at utvidelse av hotellet ikke var i samsvar med ordlyden i servitutten. De mente videre at servitutten var en strøksservitutt som hindret utbygging av hotellet. Det ble vist til at 22 eiendommer i området hadde en nesten lik klausul, og at den geografiske avgrensningen tilsa at det var en strøksservitutt. Hytteeierne mente formålet med servitutten var å bevare det eksisterende hytteområdet, samt hindre inngrep i natur og/eller opprettholde særpreget i området.
Eierne av Dr. Holms mente derimot at servitutten ikke var en strøksservitutt. De mente at formålet med servitutten var å hindre konkurranse for hotellet, og ikke hindre hoteller selv fra utvikling.
Servituttloven, og formålet med servitutten
Høyesterett tok utgangspunkt i servituttloven § 4 ved vurderingen av om servitutten var en strøksservitutt. Etter loven skal det legges vekt på om servitutten er egnet til å «trygge ein sæskild bu- og byggjeskipnad på et område». Servitutten må med andre ord ivareta bo og byggeskikk til nytte for et område, for å være en strøksservitutt. Dersom det ikke er tilfelle, vil det ikke være grunn til å tro at formålet var å opprette en strøksservitutt.
Høyesterett vurderte dette ut fra en tolkning av stiftelsesgrunnlaget for servitutten, det vil si en tolkning av avtalen. Høyesterett uttalte at det ikke kom frem av ordlyden at servitutten skulle ivareta bo- og byggeskikk i et område, eller noe om en mulig gjensidig rett og plikt.
Ved vurderingen var formålet med servitutten videre av sentral betydning. Høyesterett la til grunn at et sentralt formål med servitutten var å hindre konkurranse med hotellet Dr. Holms, og at flere andre momenter støttet opp om at servitutten ble stiftet av hensyn til hotelldriften. Høyesterett mente også at det var usannsynlig at stifteren av servitutten, den tidligere eieren av hotellet, ville stifte en servitutt som skulle være til hinder for senere utvikling av hotellet.
På bakgrunn av disse vurderingene kom Høyesterett til at servitutten ikke var en strøksservitutt.
Hvem kan gjøre en strøksservitutt gjeldende? Avklaring fra Høyesterett
Siden Høyesterett kom til at servitutten ikke var en strøksservitutt, var det i utgangspunktet ikke nødvendig for retten å ta stilling til spørsmålet om hvem som kunne gjort strøksservitutten gjeldende.
Høyesterett uttalte likevel at en strøksservitutt bare kan gjøres gjeldende av eiere til eiendommer som servitutten hviler på, og ikke av tredjepersoner.
I dommen avklarer Høyesterettrett dermed hvem som eventuelt kan påberope seg en strøksservitutt, og denne avklaringen har betydning også utover denne saken.
Sakens rekkevidde
Dommen har videre betydning for eksempelvis private utbyggere. Dette fordi avgjørelsen illustrerer at selv servitutter som isolert sett legger klare begrensninger på hvordan en eiendom eller et område kan bygges, ikke nødvendigvis bør legges ukritisk til grunn. En fornuftig og kritisk tolkning av servitutten, kan med andre ord gjøre sannsynligheten større for å få realisert ønskede byggeplaner.
Ta gjerne kontakt med oss via kotaktskjemaet under.
