Når må jeg sende nabovarsel?
I byggesaker for kommunen skal det sendes nabovarsel til berørte naboer før søknad om tillatelse sendes inn.
Utgangspunktet er at alle søknadspliktige tiltak skal nabovarsles, jf. plan- og bygningsloven § 21-3. Varsel etter loven kan likevel unnlates «når arbeidet ikke, eller i liten grad, berører interessene til naboer og gjenboere.»
Det kreves ikke nabovarsel for innvendige fysiske arbeider i eksisterende byggverk, jf. byggesaksforskriften § 5-2 femte ledd.
Etter forarbeidene vil dette være der tiltaket ikke er synlig for naboen, tiltaket ikke kan sjenere naboen eller det ikke er sannsynlig at det er noen saklig grunn til at naboen skulle komme med merknader. Tiltakshaver må derfor selv vurdere om nabovarsel skal sendes. Kommunen kan likevel kreve at tiltaket nabovarsles. Dette vil føre til at byggesaken forsinkes. Du bør derfor være rimelig sikker før du unnlater varsling.
Hvem skal nabovarsel sendes til?
Det er naboer og gjenboere som skal varsles av søker. Med naboer siktes det til eierne av eiendommene som grenser til søkerens tomt. Med gjenboere siktes det til eiere på den andre siden av gaten, men som ikke behøver å grense til søkerens eiendom, jf. NOU 2005:12. En har ingen plikt til å varsle eventuelle leietakere.
Byggesaksforskriften § 5-2 presiserer at dersom nabo- eller gjenboereiendom er en festet tomt, skal både eier og fester varsles.
Hva skal nabovarsel inneholde?
Det er få formelle krav til nabovarsel etter plan- og bygningsloven § 21-3. Et krav er likevel at det i varselet skal gis melding om at mulige merknader «må være kommet til søker innen frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig.»
Ytterligere krav finnes i byggesaksforskriften § 5-2.
«Varsel skal inneholde de opplysninger etter § 5-4 som skal gis ved søknad, i den grad det berører naboers eller gjenboeres interesser. Målsatt situasjonsplan, snitt- og fasadetegninger skal vedlegges varselet, med mindre det ikke er relevant. Når tiltaket medfører endret bruk, skal nabovarsel også inneholde opplysninger om tidligere bruk. Dersom tiltaket er avhengig av dispensasjon, skal det opplyses om hvilken bestemmelse det er behov for å dispensere fra. Hvis dispensasjonen berører interesser til naboer eller gjenboere, skal begrunnelsen for søknaden om dispensasjon vedlegges. Nabovarsel og kvittering for nabovarsel kan gis ved elektronisk kommunikasjon, personlig overlevering eller registrert postsending.»
Klage på nabovarsel – Inngi merknad
En nabo eller gjenboer har to uker på å inngi merknader til nabovarselet. Fristen gjelder i utgangspunktet fra varselet ble sendt.
Bakgrunnen for ordningen med nabovarsel og nabomerknader er å gi kommunen et helhetlig bilde av tiltaket og hvilke interesser dette vil berøre. Varsling av berørte parter før vedtak treffes er et knesatt prinsipp i forvaltningsretten, se forvaltningsloven § 16. I byggesaker er denne varslingsplikten overlatt til tiltakshaver.
(Artikkelen fortsetter under bildet)
Hva kan det klages på?
Det er flere forhold som kan påpekes i en nabomerknad.
Vi skiller grovt mellom tre typer forhold:
- Tiltaket er i strid med plan- og bygningsloven, reguleringsplaner eller andre offentlige regler
- Tiltaket i strid med privatrettslige regler
- Tiltaket i strid med de «semi»-privatrettsligereglene i plan-og bygningsloven, blant annet plan- og bygninsloven § 29-1, 29-2, og 29-4.
Svært mange nabomerknader påpeker kun forhold av privatrettslig karakter, eller semi-privatrettslig karakter. Dette er naturlig, ettersom de fleste ikke har god kunnskap om reglene i plan-og bygningsloven.
At det i stor grad er privatrettslige forhold som påpekes, er noe paradoksalt, ettersom plan- og bygningsmyndighetene i utgangspunktet kun skal vurdere om tiltaket tilfredsstiller de offentligrettslige kravene, jf. plan- og bygningsloven § 21-6.
Mange nabomerknader vil derfor ikke få nevneverdig betydning i søknadsbehandlingen til kommunen.
Systemets ordning er likevel slik for å sikre at byggesaksbehandlinger kan utføres effektivt og uten at den enkelte byggesaksbehandler må sette seg inn i ukjente problemstillinger.
En nabo som motsetter seg et tiltak av privatrettslige grunner må i utgangspunktet derfor gå veien om domstolene for å stanse et tiltak han mener går utover sine privatrettslige interesser.
Hvordan bør en nabomerknad utformes?
Vi ser ofte at nabomerknader er utformet på en måte som kun gir et uttrykk for generell misnøye. Slike merknader vil sjelden få betydning, ettersom bygningsmyndighetene vanskelig vil finne dette som et godt motargument. Merknader som i en større grad konkretiserer ulempene ved tiltaket og hvordan disse eventuelt strider mot regelverket, vil lettere kunne bli tillagt betydning.
En nabomerknad bør ta utgangspunkt i de offentligrettslige bestemmelsene. Anførslene kan være brudd på bestemmelser i plan- og bygningsloven, gjeldende reguleringsplaner og byggesaksforskriften. Dette er forhold som bygningsmyndighetene uansett må vurdere.
Merknader av utelukkende privatrettslig karakter vil derimot sjelden få betydning. Forhold av privatrettslig karakter skal plan- og bygningsmyndighetene som utgangspunkt ikke vurdere, jf. plan- og bygningsloven § 21-6. Les mer om privatrettslige forhold i byggesaker her.
Enkelte forhold kommer i en semi-privatrettslig stilling. Dette er bl.a. krav til god arkitektonisk utforming etter pbl. § 29-1 og krav til visuelle kvaliteter i forhold til dets funksjon og omgivelser, jf. § 29-2. Videre skal kommunen godkjenne byggets plassering, jf. § 29-4, slik at avstand til nabogrensen sikres. Er det søkt om plassering av bygg nærmere enn 4 meter fra nabogrensen, må det som utgangspunkt gis dispensasjon, med mindre bygningen regnes som et mindre tiltak, jf. pbl. § 29-4, jf. SAK § 4-1.
Hindret utsikt, bråk og støy i forbindelse med byggingen, felling av trær og økt innsyn, er i utgangspunktet privatrettslige forhold.
Det er slike saker ofte mye følelser inne i bildet. Det dreier seg tross alt om tiltak som kan få stor betydning for utnyttelse av egen eiendom. Det er også spørsmål om et tiltak kan føre til verdiforringelse av egen eiendom. Gode merknader skrives best uten slike bakenforliggende følelser. Vi anbefaler at en tar kontakt med en advokat med god forståelse av det plan- og bygningsrettslige regelverket dersom en ønsker å motsette seg naboens tiltak.
Erfaringsmessig er det enklere å stanse et tiltak i saksbehandlingen hos kommunen enn i en klagesak for fylkesmannen. Bakgrunnen er at kommunen har et skjønn i saksbehandlingen som fylkesmannen skal være forsiktig med å overprøve.
Hvordan forholde seg til naboers innsigelser til tiltaket?
For utbyggere eller andre tiltakshavere som ønsker å få tillatelse til sitt tiltak, kan merknader med innsigelser fra naboer oppleves som kjepper i hjulene.
Utgangspunktet er likevel at dersom tiltaket er i tråd med gjeldende reguleringsplaner og regelverket for øvrig, skal tillatelse gis. En nabo må derfor ha gode grunner for å hindre at slik tillatelse skal gis.
Rene misnøyeerklæringer fra naboer vil de vanskelig kunne høres med. Utgangspunktet er som nevnt også slik at privatrettslige forhold ikke skal behandles av kommunen.
Dersom det skal søkes om et tiltak en på forhånd antar vil møte mye motstand hos naboer, bør en forsøke å gå i dialog med disse på et tidlig tidspunkt. Om mulig kan små endringer føre til at naboene blir mer positivt innstilt. Slike tilpasninger eller endringer i en tidlig fase vil kunne spare en for kostnader på et senere tidspunkt. Det vil som regel heller aldri være negativt at en har forsøkt å imøtekomme naboenes syn på et tiltak, så tidlig som mulig.
