Regelverket for eiendomsmeglertjenester
Først og fremst bør det nevnes at eiendomsmeglervirksomhet er nøye regulert i eiendomsmeglingsloven av 2007 med tilhørende forskrifter og rettspraksis. Det oppstilles særlige kvalifikasjonskrav for å utøve eiendomsmegling, og Finanstilsynet fører tilsyn med bransjen.
Propr sin virksomhet omfattes ikke av eiendomsmeglerloven
Høst 2016 uttalte Finanstilsynet at Propr sin virksomhet ikke er å anse som eiendomsmegling, og tjenesten faller derfor ikke innunder regelverket for slik tjenesteyting. Hva innebærer dette for en som selger eller kjøper en bolig?
For å besvare dette, må man se nærmere på hva som er tilfelle dersom en bolig selges med bistand fra eiendomsmegler. Eiendomsmeglingsloven oppstiller en rekke forpliktelser megleren må følge under oppdraget. Eksempelvis må følgende punkter oppfylles:
– Det skal utnevnes en ansvarlig megler for hvert oppdrag
– Eiendomsmegleroppdraget skal utføres i henhold til standarden «god meglerskikk»
– Eiendomsmegleren skal ha omsorg for både kjøpers og selgers interesser.
«God meglerskikk»
I «god meglerskikk» ligger blant annet at ingen av partene skal bli utsatt for uakseptabel risiko (Rt. 2012 335). En eiendomsmegler plikter altså å ha begge parters interesse for øye, og skal forsøke å få til et salg med dette som utgangspunkt. En frittstående selger (dvs. en som selger via Propr) er ikke forpliktet til en slik oppfølgning, utover det som følger av den alminnelige lojalitetsplikten i kontraktsretten og avhendingslovens regler.
Eiendomsmeglerens opplysningsplikt
En sentral bestemmelse for eiendomsmegleroppdraget er eiendomsmeglingsloven § 6-7. Her bestemmes at eiendomsmegleren har både en undersøkelsesplikt og en opplysningsplikt. Slik får kjøperen en sikkerhet for at eiendomsmegleren opplyser om alle sentrale forhold ved eiendommen som kan tenkes å ha betydning før inngivelse av bud. Noen særlige forhold skal etter loven angis i en «skriftlig oppgave» (prospekt/salgsoppgave). Eksempler på slike opplysninger er hvorvidt det foreligger tinglyste rettigheter til eiendommen (bruksretter mm.), hva de faste kostnadene tilknyttet eiendommen utgjør (felleskostnader o.l.) og andre juridiske forhold tilknyttet eiendommen.
Opplysningssvikt fra eiendomsmegleren
Hvis salgsoppgaven er uriktig eller villedende, og man kan gå ut ifra at de uriktige opplysningene virket inn på kjøpet, foreligger en kjøpsrettslig mangel etter avhendingsloven § 3-8. På denne måten medfører ikke bare plikten til å utarbeide et salgsprospekt at en kjøper av fast eiendom får sentral informasjon om eiendommen, og slik sett har et bedre beslutningsgrunnlag ved valg av bolig, men også at han eller hun kan gjøre krav om retting, prisavslag eller heving av avtalen gjeldende mot tidligere eier, dersom opplysningene viser seg å være uriktige. Selgeren på sin side, kan tenkes å kunne gjøre gjeldende krav mot eiendomsmegleren dersom feilen skyldes uaktsomhet på meglerens side.
Eiendomsmeglerens undersøkelsesplikt vs. Propr
Eiendomsmegleren forplikter seg ikke bare til å gi opplysninger, men også å skaffe opplysninger (undersøkelsesplikten). Eksempelvis kan eiendomsmegleren plikte å undersøke om det foreligger offentlige planer som vil medføre et byggeforbud på tomten, eller om det er planlagt større tiltak på en naboeiendom som kan medføre økt trafikk i området og lignende. Dette har en side til avhendingsloven § 3-7 som medfører at det foreligger en mangel ved eiendommen dersom selger ikke opplyser om forhold som vedkommende «kjente eller måtte kjenne til», og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. For deg som selger en bolig, kan eiendomsmeglerens plikt på dette punkt innebære en sikkerhetsventil for at tilstrekkelige opplysninger blir fremskaffet før et salg.
Propr tilbyr imidlertid innhenting av informasjon dersom dette velges mot ekstra kostnad. Følgende er angitt på deres nettsider under «hvilke dokumenter trenger jeg»:
«Typisk innhentes grunnkart, gjeldende arealplan med bestemmelser, ferdigattest (evt. midlertidig brukstillatelse), informasjon om vann og avløp, kommunale avgifter, eiendomsskatt, evt. restanser og legalpant. I tillegg hentes grunnbok, servitutter, etc. fra Kartverket, og ytterligere informasjon fra eventuell forretningsfører».
Hvor omfattende Propr sin undersøkelse er, sammenlignet med eiendomsmeglingsloven § 6-7 er vanskelig å si noe generelt om. Et viktig råd til deg som selger uten bruk av eiendomsmegler vil derfor være å sikre at tilstrekkelige opplysninger om eiendommen blir innhentet og gitt forut salget, selv om selgers plikt etter avhendingsloven og en eiendomsmeglers undersøkelsesplikt ikke er sammenfallende.
For deg som vurderer å kjøpe en bolig som selges uten bruk av eiendomsmegler, vil det kunne sies at dette aktualisere behovet for en boligkjøpsforsikring. Slik kan du sikre advokatutgifter dersom det foreligger mangler ved boligen du har kjøpt, herunder manglende opplysninger fra selgersiden. Da de ulike boligkjøperforsikringenes dekningsomfang kan variere, bør du også sette deg godt inn i hva slags bistand, eller hvor mye som blir dekket av de ulike selskapene.
Det kan for øvrig nevnes at det er foreslått en del store og prinsipielle endringer i avhendingslova, som får betydning for selger og kjøper, uavhengig av om man benytter megler eller ikke i forbindelse med salget.
Et hovedelement i forslaget er at selgeren ikke lenger gyldig skal kunne ta «som den er»-forbehold overfor forbrukerkjøpere. Det foreslås også å presisere det alminnelige mangelbegrepet og kjøperens undersøkelsesplikt, og å innføre en minsteterskel for mangelskrav samt. en egen bestemmelse om innendørs arealavvik. Videre foreslås det å åpne for å forskriftsregulere krav til tilstandsrapportene og de bygningssakkyndige som utarbeider dem. Dette fremkommer av innledningen til lovforslaget inntatt i Prop 44 L (2018-2019), se https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/prop.-44-l-20182019/id2623112/»
Ta gjerne kontakt med oss dersom du har spørsmål om spørsmål om risikofaktorer ved å selge eller kjøpe uten eiendomsmegler, eller om du har andre spørsmål om kjøp og salg av bolig (fast eiendom).
