Dersom forbrukeren oppdager mangler ved overtakelse av boligen, er det viktig å være klar over hvilke prosessuelle regler som må overholdes for å ha kravene sine i behold. Dette gjelder særlig reglene tilknyttet reklamasjon og foreldelse. En feil man ofte ser er at partene ikke er tilstrekkelig oppmerksomme på hva disse fristene knytter seg til. Dette kan fort kan få store økonomiske konsekvenser.
Reklamasjon
Det følger av bustadoppføringsloven § 30 at forbrukeren mister retten til å gjøre mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding til entreprenøren innen rimelig tid etter at forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Bustadoppføringsloven taler altså om en relativ reklamasjonsfrist. Hva som er rimelig tid må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle, men den klare anbefaling er å alltid gi beskjed så snart man har mulighet. I relasjon til hvorvidt forbrukeren «oppdaga eller burde ha oppdaga mangelen», så følger det av rettspraksis på avhendingsrettens område at forbrukeren må ha relativt klare holdepunkter for at det er avvik som kan utgjøre en mangel, jf. Rt-2011-1768. Det skal som hovedregel stilles nokså objektive krav til forbrukeren, men man kan også legge vekt på forutsetningene forbrukeren har i hvert enkelt tilfelle.
I tillegg til den relative fristen nevnt overfor kan en mangel ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen. Lovgiver har med andre ord satt en absolutt ramme for tidsrommet en forbruker kan reklamere. Det er imidlertid ikke noe i veien for at entreprenøren tar på seg ansvaret for å svare for mangler i et lengre tidsperspektiv enn det loven legger opp til.
Et krav om erstatning bør i alle tilfeller gjøres skriftlig, for å sikre seg mot at entreprenøren i senere tid hevder at reklamasjonen ikke er fremmet. Dersom reklamasjonen er gjort skriftlig, vil forbrukeren kunne bruke dette som bevis ved en eventuell konflikt. Det er ikke så nøye hvordan kravet fremsettes, det viktigste er at man har noe håndfast å vise til, eksempelvis en sms eller en e-post. Det kan også anbefales at man i reklamasjonen presiserer hvilket kontraktsbrudd det gjelder og hvilke økonomiske konsekvenser dette har hatt for forbrukeren.
Foreldelse
Ved siden av reklamasjonsfristene løper foreldelsesfristen. Foreldelsesfristen gjelder for alle typer krav og ikke utelukkende i forbindelse med boligbygging. På denne måten utgjør reklamasjon og foreldelse et tosporet system som begge må overholdes for å kunne ha kravet sitt i behold. Foreldelse er regulert av en egen lov; foreldelsesloven.
Den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år regnet fra overtakelsen av kontraktsobjektet. Når denne fristen utløper vil ikke forbrukeren lenger ha kravet sitt i behold. Det er særlig viktig å være oppmerksom på at en rettidig reklamasjon ikke avbryter foreldelsesfristen. Foreldelsesfristen må avbrytes på en av de nevnte måter i foreldelsesloven. Det mest praktiske er å avbryte foreldelsesfristen ved rettslige skritt eller at mangelsansvaret erkjennes av selger. Det er også vanlig, og ofte hensiktsmessig, å avtale en utsettelse av foreldelsesfristen for å gi partene tid til å løse saken i minnelighet.
Foreldelsesfristen for mangelskrav regnes fra den dag misligholdet inntrer, jf.. § 3 nr. 2, jf. § 1. Høyesterett har bestemt at dette også gjelder ved skjulte mangler. Det er imidlertid ikke uvanlig at skjulte mangler først oppdaget etter at den alminnelige tre års fristen er utløpt. I disse tilfellene har kjøper krav på en tilleggsfrist på ett år fra det tidspunktet mangelen ble eller burde blitt oppdaget, jf. § 10 nr. 1.
Ta kontakt
Hos AVCO jobber mange advokater med lang erfaring innen entrepriserett og som bistår i alle ledd i prosessen. Vi bistår både forbruker og entreprenør og målet er alltid å finne gode løsninger. Dette sikrer vi ved å skreddersy oppdraget i tråd med klientens behov.
Ta kontakt med oss for en uforpliktende vurdering av din sak.
