Klienten klaget et meglerfirma i Oslo inn til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester for brudd på god meglerskikk. I desember 2015 avsa nemnda avgjørelse i favør av vår klient.
Problemstillingen i saken var om en megler kunne holdes ansvarlig for å ha unnlatt å opplyse om at gevinsten ved salg av eiendom var skattepliktig etter skatteloven § 9-3 (2) jf. § 5-1. Det hitsettes fra nemndas avgjørelse:
«Det er lagt til grunn i Høyesterettspraksis, jf. Rt. 1988 side 7, at en eiendomsmegler ikke har en alminnelig plikt til uoppfordret å gi opplysninger om skatteregler. Unntaksvis kan det imidlertid tenkes at det foreligger en plikt til å opplyse om skatteregler.
Nemda legger til grunn at det var megler som foreslo at eiendommen skulle omgjøres fra næring til bolig. I den forbindelse må det påhvile megleren en plikt til nærmere å informere klager om de skattemessige konsekvenser dette kan få ved salg, eller fortrinnsvis henvise til eksperter på skatt. Det er ikke tilstrekkelig i den forbindelse å sende en generelt utformet erklæring til klageren om krav til bo- og eiertid. Megler var fullt ut klar over at eiendommen var en næringseiendom opprinnelig. Erklæringen ble også oversendt etter at eiendommen var gjort om til bolig. Nemnda behøver på denne bakgrunn ikke å ta stilling til om klageren mottok erklæringen eller ikke.
Nemnda finner etter dette at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagede må også være erstatningsansvarlig for den gevinstbeskatningen som klageren fikk ved salget. […]»
I saken kom nemnda til at en standard og generell e-post om skattekonsekvenser ikke var tilstrekkelig som opplysning for at selgeren ville motta et skattekrav ved salget. Skattekravet i saken var direkte utløst av et råd fra en megler. Mangel på uttrykkelig og konkret opplysning om skattekonsekvensen av et konkret megler-råd utgjorde et brudd på god meglerskikk.
Avgjørelsen kan tas til inntekt for at dersom megler gir råd om bolig som vil aktivere skatteplikt, så må dette uttrykkelig og konkret opplyses om. Mer generelt kan det sies at nemnda uttrykker at hvis en meglers aktivitet utløser krav/plikter for selger/kjøper, så må kravet/plikten opplyses om.
Eiendomsmeglere har en plikt til å opptre i tråd med «god meglerskikk», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. «God meglerskikk» innebærer at meglere må drive «faglig forsvarlig yrkesutøvelse». Hva som er «faglig forsvarlig yrkesutøvelse» kan eksempelvis være definert i loven, rettspraksis, av Norges Eiendomsmeglerforbund eller Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Advokater, revisorer og andre profesjonsutøvere har en tilsvarende «god -skikk».
I juridisk sammenheng taler man om at «god meglerskikk» er et profesjonsansvar som er et strengt uaktsomhetsansvar. Brudd på «god meglerskikk» vil utgjøre et ansvarsgrunnlag som er ett av tre vilkår for erstatningsansvar. De øvrige vilkårene er økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng. Er vilkårene for erstatning oppfylt, kan både megleren og arbeidsgiveren holdes ansvarlig for tapet, jf. skadeerstatningsloven § 2-1 om arbeidsgiveransvaret og § 5-3 om solidaransvar.
Er du en privat eller profesjonell part som har spørsmål i forbindelse med boligsalg, så ta kontakt med våre advokater for bistand.
Avgjørelsen er publisert på http://www.eiendomsmeglingsnemnda.no/arkiv/17818 og lovdata.no.
