Oppgitt dame som snakker i mobiltelefon

Uønskede tiltak på naboeiendommen – Hvilke muligheter har jeg?

Innledning

Har du mottatt et varsel om at naboen har søkt om tillatelse til et tiltak på egen eiendom, som du ikke ønsker skal gjennomføres? Eller har naboen allerede fått tillatelse til å gjennomføre et slikt tiltak? Som nabo kan du ha rett til å uttale deg om det omsøkte tiltaket og eventuelt påklage en gitt tillatelse etter plan- og bygningsloven. Dette er klassiske «nabotvister»

Nabovarsel i byggesaker og klager på nabovarsel er tidligere redegjort for i vår artikkel her: https://avco.no/nabovarsel-i-byggesaker-klager/. Det er også helt kort redegjort for rettslig klageinteresse i byggesaker her: https://avco.no/nabovarsel-i-byggesaker-klager/

Det er ikke bare i forbindelse med byggesak at det oppstår nabotvister. Som nabo kan du for eksempel oppleve at det kommer overvann fra ovenfor liggende eiendommer, som trenger inn på eiendommen og påfører ulemper og/eller skader. Og hva med naboen som nettopp har startet en ny virksomhet som innebærer mer støy enn tidligere? Disse forhold kan gi en nabo grunnlag for å forfølge saken privatrettslig etter Lov av 16. juni 1961 nr. 15 om rettshøve mellom grannar (grannelova/naboloven), og da særlig naboloven § 2.

Naboloven § 2

Naboloven § 2 første ledd fastslår at; «Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom.» Bestemmelsen er generelt utformet, og fastslår det som gjerne kalles «den naborettslige tålegrense».

Ordlyden «Ingen» omfatter i utgangspunktet alle som oppholder seg på den aktuelle eiendommen. Det kreves likevel en viss tilknytning til den eiendommen som forholdene stammer fra, for å kunne bli ansvarlig etter naboloven.

Merk at naboloven ikke kommer til anvendelse mellom andelseiere eller seksjonseiere i hhv. borettslag (borettslagsloven) og eierseksjonssameier (eierseksjonsloven).

Det er først når tålegrensen er overskredet, at man som nabo kan gjøre krav gjeldende. Sanksjoner etter naboloven kan for eksempel være på erstatning etter naboloven § 9 eller krav om retting etter naboloven § 10.   Det er således helt avgjørende å få fastslått at det uønskede tiltaket/forholdet overskrider den naborettslige tålegrensen.

I vurderingen av om noe er «urimeleg eller uturvande», skal det legges vekt på hva som er teknisk og økonomisk mulig å gjøre for å hindre eller begrense skaden eller ulempen, jf. naboloven § 2 annet ledd. I vurderingen av om noe er urimelig, legges det videre vekt på om det er ventelig etter forholdene på stedet, jf. naboloven tredje ledd. Det innebærer at dersom tiltaket ikke anses verre enn det som følger av vanlige bruks- eller driftsmåter på slike steder, blant annet sett i lys av en naturlig utvikling i samfunnet, skal det ikke anses som urimelig.

I en prinsipputtalelse til plan- og bygningsloven § 29-4 om byggverks plassering, høyde og avstand fra nabogrense, er det gitt noen eksempler på hva en nabo må tåle i relasjon til tålegrensen i naboloven § 2. Her er det blant annet vist til følgende:

«Det er på det rene at et nabolag vil måtte finne seg i at det kommer ny bebyggelse og ny, vanlig virksomhet inn (garasjer, barnehage, kiosk osv.). Bor man i nærheten av en veg, jernbanestasjon, flyplass, forretningssenter – eller sentralt i et mindre tettsted – må man også finne seg i den utvikling med hensyn til utbygging og økt trafikk og tilhørende ulemper som nokså naturlig vil skje i et slikt område, se Rt-1969-643 (Fanadommen). I denne saken var det bygd en motorveg gjennom særlig fredelige boligstrøk i Fana utenfor Bergen. Høyesterett uttalte at områdene «ligger nær Bergen, og en utvikling som innebærer anlegg av en moderne veg var noe man måtte regne med. Motorvegens naboer har ikke krav på erstatning for at omgivelsene ikke blir like rolige og fredelige som før.»»

Krav om erstatning etter naboloven § 9

Dersom tålegrensen i naboloven § 2 er overskredet, og dette har påført deg et økonomisk tap, kan det kreves erstatning etter naboloven § 9.

Det er ikke nødvendig å påvise skyld hos den ansvarlige for å bli tilkjent erstatning. Den ansvarlige vil normalt være eieren av naboeiendommen, men bestemmelsens ansvarsområde er ikke begrenset til dette. I praksis kan f.eks. en som har bruksrett til eiendomme eller en entreprenør som utfører arbeid på eiendommen, rammes av bestemmelsen.

Krav om retting etter naboloven § 10

Dersom tålegrensen i naboloven § 2 er overtrådt, kan det fremsettes krav om retting etter naboloven § 10. Retting kan innebære at den ansvarlige naboen må gjennomføre tiltak for å begrense eller stanse et forhold på eiendommen. Tiltaket må rent faktisk innebære at forholdet ikke lenger overskrider den naborettslige tålegrensen. Tiltaket skal som utgangspunkt bekostes av den ansvarlige og eventuelt i kombinasjon med erstatning.

I en sak for Gulating lagmannsrett 9. mai 2018 (dom inntatt i LG-2017-085160), var det blant annet fremsatt krav om retting etter naboloven § 10 i forbindelse med at en bekk som tidligere hadde vært åpen, ble lagt i rør. Naboen hevdet å være påført vannskader som følge av at rørdimensjonen var for liten.

Etter bevisførselen konkluderte lagmannsretten med at rørdimensjonen som var benyttet var for liten, og at dette «har medført at rørene ikke har klart å ta unna vannmengden ved nedbørshendelsen i 2013, at det dannet seg en propp samt de ovennevnte vitneuttalelser om vann som kom opp fra grunnen, som samlet underbygger sannsynligheten for at noe lignende vil kunne skje ved lignende nedbørsituasjoner i fremtiden». Det forelå etter dette årsakssammenheng mellom tiltaket med å legge bekken i rør og de vannskadene som naboeiendommen var påført.

Krav om retting ble også tatt til følge i dom avsagt av Gulating lagmannsrett, LG-2010-068964, der overvann på et borettslags eiendom hadde sin årsak i en vei på naboeiendommen, hvor fundamentet var gått tett og virket som en demning.

Avsluttende merknader

I hvilken grad den naborettslige tålegrensen i naboloven § 2 er overskredet må vurderes konkret, og etter de retningslinjene som er angitt i selve bestemmelsen og som ellers er trukket opp i juridisk litteratur og rettspraksis.

Dersom det kan legges til grunn at tålegrensen er overskredet, kan det som gjennomgangen viser være grunnlag for å fremsette krav om erstatning etter naboloven § 9 eller retting etter naboloven § 10. Det presiseres her at gjennomgangen over ikke er uttømmende, og at det derfor kan være aktuelt å forfølge en nabotvist etter naboloven også på andre grunnlag enn det som er skissert. Det kan heller ikke utelukkes at det kan fremsettes krav etter ytterligere regelverk.

Ta gjerne kontakt med oss for bistand dersom det skulle oppstå uønskede tiltak eller forhold på naboeiendommen.

Karoline Hagen

Karoline Hagen

Advokat

Kontakt oss