Utgangspunktet for når utleier kan si opp leieavtalen følger som regel av ordlyden i leieavtalen som er inngått mellom partene. Det første som må avklares er om leieavtalen er tidsbestemt eller tidsubestemt. Leieavtalen er tidsbestemt hvis det er avtalt en sluttdato for leieforholdet. Dersom det ikke er avtalt en sluttdato for leieforholdet, er avtalen tidsubestemt.
For tidsbestemte leieavtaler er utgangspunktet at utleier ikke kan si opp leieavtalen før leieperioden er avsluttet. Utleier kan imidlertid likevel si opp leieavtalen i den tidsbestemte leietiden dersom det er uttrykkelig avtalt i leieavtalen.
For tidsubestemte leieavtaler er utgangspunktet at utleier kan si opp leieavtalen i leieperioden dersom noe annet ikke er avtalt. Det følger videre vilkår av loven som må være oppfylt for at oppsigelsen skal anses gyldig. Disse vilkårene gjelder både for utleiers oppsigelse av en tidsbestemt og en tidsubestemt leieavtale.
Bakgrunnen for at husleieloven oppstiller bestemte vilkår for utleiers oppsigelse er hensynet til leietaker, også kalt leietakers oppsigelsesvern. Det er for å sikre leietaker forutsigbarhet, stabilitet og trygghet i leieforholdet.
Det første vilkåret husleieloven oppstiller er at utleiers oppsigelse være skriftlig og inneholde en begrunnelse. Oppsigelsen må også opplyse om at leietaker kan protestere innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt, og at leietaker kan miste sin rett til å anføre at oppsigelsen er i strid med husleieloven eller leieavtalen dersom protest ikke inngis innen fristen.
Videre må utleiers grunn til oppsigelsen være saklig. Eksempler på saklige grunner for oppsigelse er at utleier eller noen i hans husstand skal bruke boligen selv. En saklig grunn kan også være at boligen skal rives eller bygges om slik at det ikke vil være mulig å bo der. Dersom leietaker har misligholdt avtalen, vil også dette være en saklig grunn for utleiers oppsigelse.
Leietaker rett til å protestere mot oppsigelsen innen én måned, også i de tilfeller hvor utleier har saklig grunn. Dersom leietaker protesterer, har utleier en frist på tre måneder til å sende inn skriftlig klage til Husleietvistutvalget (HTU). Dersom husleier ikke klager til HTU innen tre måneder, faller oppsigelsen bort. Leietaker har da rett til å fortsette å bo i boligen.
Hvis leietaker derimot ikke protesterer innen fristen på én måned, anses utleiers oppsigelse som godtatt. Leietaker må da flytte ut av boligen. Skulle leietaker nekte å flytte ut, kan utleier tvangsfullbyrde utkastelsen ved begjæring til namsfogden.
Til slutt nevnes det at leietakers oppsigelsesvern ikke gjelder for de tilfeller der leieavtalen kun gjelder ett enkelt rom, og at leietaker dermed har tilgang til andre deler av utleiers bolig, for eksempel kjøkken eller bad. Ved en slik leieavtale vil det eneste kravet til utleiers oppsigelse være at den må være skriftlig. Det kreves verken begrunnelse eller saklig grunn.
Våre advokater bistår regelmessig i husleiesaker og har god kompetanse på området. Vi bistår både private og næringsdrivende med konflikter i leieforhold. Ta gjerne kontakt med oss via kontaktskjemaet under for en uforpliktende samtale.
