Innledning
Fortetting og økende boligpriser i storbyene har gjort utbygging av råloft i bygårder til et hett tema. Plan- og bygningsmessige lovendringer har også gjort loftsutbygging enklere enn tidligere. Eierseksjonssameier og borettslag med ubrukte loftsarealer kan av den grunn sitte på betydelige urealiserte verdier. Loftsleiligheter er også populære salgsobjekter. I storbyene ser vi ofte at utbyggere gis rettigheter til utbygging av råloft, mot at utbygger finansierer/utfører vedlikeholdsarbeid i gården.
Utbygging av råloft i bygårder reiser imidlertid flere problemstillinger i skillet plan- og bygningsrett, boligrett og kontraktsrett. Det er ofte vanskelig å forutse disse utfordringene uten god kunnskap om regelverket og erfaring fra slike prosesser. Denne artikkelen skal søke å redegjøre for de viktigste elementene en må tenke på i en slik prosess.
Boligrettens side
De fleste bygårder og blokker er i dag etablert som egne borettslag eller eierseksjonssameier. Et lag eller sameie kan bestå av ett eller flere bygg. De to typene av sammenslutninger er regulert av hhv. eierseksjonsloven og borettslagsloven.
I eierseksjonssameier vil loft som regel være regulert som fellesareal. Loftsboder kan være seksjonert som tilleggsdeler til øvrige seksjoner i sameiet, eller slik at en seksjon har en eksklusiv bruksrett til en loftsbod. For øvrig vil alt annet areal være fellesareal.
I begge typer sammenslutninger må det etableres nye andeler/seksjoner ved etablering av nye boenheter. Dersom utbyggingen skal føre til økte araler eksisterende sekjoner, kreves reseksjonering. For eierseksjoner krever omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av bruksenheter, 2/3 flertall på årsmøte, jf. eierseksjonsloven § 49 (2) b).
Styret kan kun treffe beslutninger om drift og vedlikehold. Avgjørelser som går ut over vanlig drift og vedlikehold må ha samtykke fra årsmøtet. Dersom laget/sameiet skal gi rettigheter om utbygging av loft eller selge arealene, krever dette 2/3 flertall, jf. hhv. eierseksjonsloven § 49 (2) og borettslagslova § 8-9.
Plan- og bygningsrettslig side
De fleste ubebygde råloft eller loft som kun har vært benyttet til boder/tørkerom, er som regel ikke godkjent til varig opphold. Dersom det skal etableres nye bruksenheter krever dette en bruksendring. Slike bruksendringer er søknadspliktige.
Etablering av nye bruksenheter utløser flere krav i plan- og bygningsloven. De fleste loftsutbygginger vil kreve søknad om rammetillatelse som skal forestås av foretak med ansvarsrett i forskjellige klasser, jf. plan- og bygningsloven § 20-3, jf. § 20-1 og § 20-2.
Utgangspunktet er at nye bruksenheter skal oppfylle de samme tekniske og bruksmessige krav som nybygg. Dette innebærer det at tiltaket i utgangspunktet må tilfredsstille kravene i teknisk forskrift av 2017 (TEK 17).
Dette stiller bl.a. krav til brannsikkerhet, romhøyde, lys, utsyn, uteareal, boder, adkomst, sikkerhet, enøk, mv.
Utbyggingen må også ha en god estetisk utforming som er i tråd med byggets arkitektoniske uttrykk ellers.
(Artikkelen fortsetter under bildet)
Kontraktsrettens side
Standardkontrakter for kjøp og salg av fast eiendom kommer ofte til kort ved salg av ubebygd loftsareal eller rettigheter til utbygging. Slike avtaler er noe ganske annet enn kjøp og salg av en ferdig bygget leilighet.
Dersom en sammenslutning bestemmer seg for å gi rettighetene til loftet til en utbygger, er det flere ting å tenke på. En loftsutbygging kan være til stor ulempe for beboere i prosessen. Jo lengre tid som går, desto mer ulemper. Tidsangivelser for ferdigstillelse og garantier fra utbygger er vesentlig å få med. Dette gir forutsigbarhet både for beboerne og styret. Det må også klart angis hvilket areal det er tale om å avhende/gi rettigheter til, slik at det ikke oppstår uoverensstemmelser.
Det er viktig at det foretas en ansvarsfordeling på kostnader i avtalen. Som vist ovenfor vil etablering av nye bruksenheter på loftet som regel innebære at ytterligere krav blir stilt til hele bygget. Hvem som skal dekke disse utgiftene bør komme klart frem av avtalen.
Som regel vil en loftsutbygging innebære inngrep i bærende konstruksjoner, tak og bjelkelag som i utgangspunktet er bygningsmasse laget eller sameiet eier og har ansvaret for. Det er også styret som har ansvaret for fremtidig vedlikehold av dette. Styret bør derfor være særlig påpasselig med og kreve god dokumentasjon på planene utbygger har for slike inngrep og at det velges gode og sikre løsninger. Et alternativ er at sammenslutningen selv står ansvarlig for slike type arbeider, men at de kompenseres for dette av utbygger. På den måten kan styret sikre seg bedre kontroll.
Dette er bare eksempler og ikke ment som en uttømmende liste. Det kan være særlige forhold som bør reguleres nærmere. Et godt kontraktuelt rammeverk med klare retningslinjer og bestemmelser er viktig for sikre et vellykket prosjekt og for unngå konflikter.
Noen særlige problemstillinger
Et godt eksempel på særlige problemstillinger som dukker opp i loftsutbyggingssaker er der utbyggere skal kjøpe rettighetene til loftet. I motsetning til kjøp av en tomt eller en seksjon, kan ikke utbyggeren stille sikkerhet (pant) overfor sine kreditorer i et loftsareal i en bygård. Før dette må loftet reseksjoneres, slik at det etableres seksjoner på loftet. I eierseksjonsloven ble det presisert i lovverket ved ny lov av 2017 at seksjonering krever at seksjonen er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven, og har kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel, jf. eierseksjonsloven § 7 annet ledd første punktum.
Av denne årsak vil ofte utbyggere gjerne vente med å betale kjøpesum for loftet inntil bruksenhetene er ferdige. Dette er så vidt rimelig, fordi sameiet i utgangspunktet heller ikke får avhendet areal som er fellesareal uten reseksjonering. Ingen vil i alle fall få kjøpet tinglyst.
Dette vitner igjen om nødvendigheten av et kontraktuelt rammeverk som sikrer sameiet sikkerhet for betaling og at arbeidene utføres i tråd med kravene. I mange tilfeller vil en særskilt sikkerhet på konto være nødvendig for at sameiet skal sikre seg. Utbygger må på sin side sikre seg at sameiet ikke selger arealet til noen andre i stedet og at det er nødvendig flertall for de endringer skal utføres på årsmøte.
Rettslig bistand
Våre advokater har solid erfaring med loftutbyggingsprosesser. Ta gjerne kontakt med oss for rettslig bistand i loftsutbyggingsprosesser. Vi bistår både med rådgivning og tvisteløsning.
