Bolighandel har historisk sett hatt et forholdsvis høyt konfliktnivå. Formålet med de nye endringene er å trygge bolighandelen for kjøperen ved å styrke kjøperens rettigheter. I tillegg forsøker lovgiver å dempe konfliktnivået gjennom ny forskrift som stiller høyere krav til tilstandsrapporter, slik at kjøperen får et mer betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp.
ENDRINGENE I ET NØTTESKALL
Ikke adgang til å selge med «som den er»-forbehold
Den mest betydningsfulle endringen er at selgeren ikke kan ta et såkalt «som den er»-forbehold ved salget av boligen. Dersom selger inntar et slikt forbehold ved salget, vil forbeholdet anses ugyldig ved senere behandling av en reklamasjonssak.
Dette innebærer at terskelen for når en feil ved boligen utgjør en mangel blir langt lempeligere. I den gamle loven er det, grunnet «som den er»-forbeholdet, en svært høy terskel for at en feil ved boligen skal utgjøre en mangel som kjøper kan kreve dekket av selger. Dette er ikke lenger tilfellet.
Det er imidlertid fremdeles slik at ikke alle feil ved en bolig kan anses å utgjøre en mangel. Forhold som det er opplyst om eller som anses å være åpenbare og påregnelige, kan utgjøre en mangel.
«Egenandel» for mangelskrav
Videre er det inntatt en ny bestemmelse som sier at kjøper må dekke tap og kostnader ved mangler opp til en minsteterskel på 10 000 kroner. Denne minsteterskelen utløses selv om mangelens utbedringskostnad utgjør mindre enn 10 000 kroner.
Beløpet er en engangssum som gjelder for alle mangler ved boligen sett under ett – det vil si både nåværende og fremtidige mangler som kjøper kan komme til å oppdage. Beløpet i bestemmelsen kan dermed anses som en «egenandel» kjøper må dekke før kostnader og tap tilknyttet mangler kan kreves dekket av selger.
Det er derfor viktig at man som kjøper alltid reklamerer til selger så snart som mulig, selv om avviket man oppdager ved første omgang viser seg å koste mindre enn 10 000 kroner.
Videre er det viktig å presisere at det ikke er slik at enhver feil utgjør en rettslig mangel bare fordi den koster mer enn 10 000 kroner å reparere. Hver feil må vurderes konkret opp mot hva som er opplyst og dermed avtalt mellom kjøper og selger.
Innendørs arealavvik
Den nye loven har tydeliggjort i hvilke tilfeller et avvik ved eiendommens areal utgjør en rettslig mangel. Loven presiserer at arealavviket må overstige 2 % av oppgitt areal og utgjøre minst én kvadratmeter.
Kjøpers undersøkelsesplikt ved boligkjøp
Lovgiver har også gjennomført en presisering hva angår kjøpers undersøkelsesplikt. Det er inntatt en ny regel som uttrykkelig presiserer at kjøper ikke kan gjøre gjeldende noe som tydelig fremgår av boligens tilstandsrapport.
Denne undersøkelsesplikten må ses i sammenheng med de nye forskriftene til tilstandsrapporten.
Forskriftskrav til tilstandsrapporter
Samtidig som det er vedtatt endringer i avhendingsloven, er det også vedtatt forskriftskrav til tilstandsrapporter.
Takstmannen vil fra og med 2022 pålegges en mer grundig befaring av boligen. Dette innebærer blant annet at takstmannen må flytte på tepper, møbler og annet innbo når det anses nødvendig for å foreta en fullverdig vurdering av rommet eller den aktuelle bygningsdelen.
I tillegg pålegges takstmannen å borre hull ved undersøkelse av våtrom for å avdekke eventuelle fuktskader. Videre skal tilstandsrapporten inneholde en vurdering av dokumentasjon på håndverkertjenester. Sistnevnte kan bidra til å avdekke ufaglært egeninnsats fra boligeiere.
Oppsummert innebærer forskriften at selger blir pålagt å undersøke boligen grundigere enn tidligere. Tatt i betraktning at selger ikke kan innta et «som den er»-forbehold lengre, foreligger det nå et klart incentiv for selger å undersøke og opplyse om eventuelle feil ved boligen.
Vi i AVCO har omfattende erfaring med å bistå både kjøpere og selgere i eierskiftesaker. Ta kontakt med oss dersom du har behov for juridisk bistand.
