En innskrenkning i retten til å fremme mangelsinnsigelser
Avhendingsloven inneholder hvilke regler som gjelder ved salg og annen avhending av fast eiendom. Den slår fast at det er adgang til å inkludere en klausul om at eiendommen er «selt som han er» eller «liknande allment atterhald» i kjøpekontrakten. Det er med andre ord ikke avgjørende hvilken formulering som brukes så lenge innholdet går ut på at selger fraskriver seg risikoen for skjulte feil og mangler ved eiendommen. At risikoen overføres til selger gjennom en slik ansvarsfraskrivelse, innebærer at det blir vanskeligere for kjøper å gjøre gjeldende feil eller mangler han/hun oppdager ved eiendommen etter kjøpet.
Hensynet bak regelen er å gi selger en mulighet til å beskytte seg mot mangelsinnsigelser knyttet til feil og mangler ved eiendommens tilstand som selger ikke hadde noen forutsetning for å vite om. Dette hensynet gjør seg typisk gjeldende i forbindelse med kjøp og salg av eldre boliger hvor det ofte vil foreligge skjulte mangler. Denne ansvarsfraskrivelsen er imidlertid ikke absolutt – i visse situasjoner vil kjøper kunne gjøre feil eller mangler gjeldende på tross av en «solgt som den er»-klausul.
Når eiendommen er i vesentlig dårligere stand
Et forhold som medfører at det kan foreligge en mangel på tross av en «som den er»-klausul, er dersom eiendommen er i «vesentleg ringare stand» enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Det avgjørende er om misforholdet mellom den tilstanden eiendommen er i og det kjøperen kunne regne med, er vesentlig. Vesentlighetsvurderingen beror på en konkret helhetsvurdering.
Det følger av lovens forarbeider at misforholdet mellom eiendommens stand og det kjøper kunne regne med, må være «utvilsomt» for at vesentlighetskravet skal være oppfylt. Det er altså de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot. Høyesterett har dessuten uttalt i tilknytning til en eiendom som var bygget en del år forut for salgstidspunktet, at en utbedringskostnad på seks prosent av kjøpesummen rent kvantitativt «utvilsomt» kan være tilstrekkelig til at en feil anses som vesentlig. Det er imidlertid viktig å være klar over at prosentberegninger kun utgjør et utgangspunkt for en skjønnsmessig helhetsvurdering hvor andre forhold (slik som salgssituasjonen, feilens art og betydning, og boligens karakter og standard) kan virke inn og medføre at vesentlighetsvilkåret ikke er oppfylt på tross av at utbedringskostnadene skulle overskride en veiledende standard.
Plikten til å gi fullstendige og korrekte opplysninger
Uavhengig av eiendommens tilstand, har eiendommen en mangel på tross av en «som den er»-klausul der kjøper har gitt manglende eller uriktige opplysninger.
Manglende opplysninger foreligger kort sagt i tilfeller der kjøperen ikke har fått opplysninger om omstendigheter ved eiendommen som selgeren «kjente eller måtte kjenne til», og som kjøperen «hadde grunn til å regne med å få». Hva en selger måtte kjenne til og hva kjøper kunne regne med å få opplysninger om, må vurderes konkret under de foreliggende omstendighetene i saken.
Uriktige opplysninger foreligger på sin side i tilfeller hvor eiendommen objektivt sett ikke svarer til opplysninger som selgeren har gitt kjøperen i forbindelse med markedsføring av eiendommen. Dette omfatter for eksempel opplysninger som er gitt i salgsannonsen, i salgsprospektet og i selgers egenerklæring. Det er altså sært viktig at selger fyller ut korrekte opplysninger i egenerklæringsskjema.
Dersom man kan gå ut fra at det påvirket avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at opplysningen ikke var korrekte, kan selger holdes ansvarlig. Når det gjelder uriktige opplysninger, kan mangelsinnsigelser heller ikke gjøres gjeldende dersom opplysningen er rettet i tide på en tydelig måte.
Det er altså en rekke vurderinger som kan komme på spissen når eiendommen er solgt «som den er».
Har du spørsmål om «som den er»-forbehold eller andre forhold ved salg og kjøp av eiendom, kan du gjerne ta kontakt med oss i AVCO. Ring 21 09 59 95 eller send oss en henvendelse.
