For at en dispensasjon kan innvilges må en rekke vilkår være oppfylt:
«Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» [2]
Loven gir anvisning på to vurderinger som kan deles inn i hensynsvurderingen og interessevurderingen. Disse skal vi se nærmere på nedenfor. Som det vil fremgå, er vurderingen av om dispensasjon skal innvilges en utfordrende juridisk øvelse. En byggesøknad hvor dispensasjon er nødvendig må inneholde en egen søknad om dispensasjon som må redegjøre for hvorfor dispensasjon skal gis. Vi kan tilby juridisk veiledning og bistand om dispensasjon.
Hensynsvurderingen for dispensasjon i byggesaker
Alle regler i bygningslovgivningen ivaretar ett eller flere hensyn. Med andre ord har reglene en begrunnelse. Et sentralt vilkår for dispensasjon er at disse hensynene ikke blir «vesentlig tilsidesatt». Ordlyden viser at det skal mye til før dispensasjon innvilges. Det må alltid foretas en konkret helhetsvurdering. I forarbeidene til bestemmelsen forklarer lovgiver at det må foreligge en «[…] klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon.» [3] Lovgiver uttaler også at det er relevant hvorvidt regelen fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, dvs. om regelen fortsatt følges eller anerkjennes. [4] Dette kan man se på f.eks. bebyggelsesstrukturen i området.
Regelen kan eksemplifiseres på følgende måte:
- En person søker om dispensasjon fra grad av utnytting som er 24 % BYA i Småhusplanen (S-4220) [5]. Begrensningen i grad av utnytting skal bl.a. ivareta bygningsvolumet på tomten, gode utearealer, virkningen bebygd areal har på omgivelsene og naboer. Disse hensynene må ikke bli vesentlig tilsidesatt av byggesøknaden.
- En entreprenør søker om å bygge utenfor byggegrenser fastsatt i reguleringsplan og/eller reguleringskart. Byggegrenser skal bl.a. ivareta bebyggelsens fotavtrykk og plassering. Det kan videre tenkes av byggegrensen skal ivareta grønne arealer samt luft mellom bebyggelse i området. Disse hensynene må ikke bli vesentlig tilsidesatt av byggesøknaden.
- En entreprenør ønsker dispensasjon fra Småhusplanens krav til minste størrelse på 8 x 8 meter uteoppholdsareal per boenhet fordi arealet blir 7 x 10 meter. Kravet skal sikre gode grønne arealer og en viss størrelse på disse. Det må derfor argumenteres for at disse hensynene ikke blir vesentlig tilsidesatt av tiltaket.
Som eksemplene ovenfor viser, er det viktig å identifisere alle hensynene bak den konkrete regelen som det ønskes å dispensere fra. Deretter må det argumenteres for hvorfor regelen ikke vil bli vesentlig tilsidesatt i det konkrete tilfellet. Dette kan en advokat ved vårt kontor hjelpe med.
Det skal også vurderes om hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I de fleste tilfeller er dette en henvisning til plan- og bygningsloven § 1-1. Et sentralt formål med loven er at samfunnsplanlegging ivaretas gjennom planregulering og at loven skal sikre gjennomføring av vedtatte planer. Et eksempel på når formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt er hvis en byggesøknad overskrider BYA med 50 %.
Til slutt er det viktig å huske at en regel kan bli tilsidesatt av et tiltak, men at loven krever at regelen ikke blir vesentlig tilsidesatt av et tiltak.
Interesseavveiningen i for dispensasjon i byggesaker
I denne vurderingen skal fordelene ved tiltaket vurderes opp mot ulempene. Det er fordeler og ulemper knyttet til selve dispensasjonen som skal vurderes. Vurderingstema er ikke fordeler og ulemper ved tiltaket som sådan. Denne nyanseringen er viktig i argumentasjonen fordi fordeler og ulemper ved tiltaket ikke er relevant i dispensasjonsvurderingen.
Fordelene må være «klart større» enn ulempene etter en konkret helhetsvurdering. Det må med andre ord fremgå av søknaden en kvalifisert overvekt av fordeler. Det er i prinsippet ingen begrensning på hvilke type fordeler som er relevant å ta med i vurderingen. Imidlertid vektlegger ikke bygningsmyndigheten økonomiske virkninger.
Hva som er fordeler ved en dispensasjon, og hvor stor vekt fordelene skal gis, er avhengig av hver enkelt sak. En fordel ved en dispensasjon kan eksempelvis være:
- En dispensasjon gir bedre utnyttelse av grønne arealer selv om byggegrensen tilsidesettes.
- En dispensasjon gir en person store helsemessige fordeler selv om BYA overskrides.
Dispensasjon fra veiloven
Veiloven inneholder regler som kan gjelde for din byggesøknad. I veiloven § 29 er det bl.a. et forbud mot å bygge nærmere enn 15 meter fra kommunal vei. Denne byggegrensen kan også fremkomme av reguleringsplan. Bygges nærmere enn grensen, må det søkes dispensasjon. Klage på slik dispensasjon oversendes til fylkesmannen for behandling.
Hvis din sak gjelder avkjørsel, så har veiloven §§ 40 – 43 med tilhørende forskrifter regler som kan gjelde for din byggesøknad. Ved klage over den del av et vedtak om omhandler veiloven §§ 40 – 43, oversendes denne delen av klagesaken til Oslo kommunes klagenemd.
Særlig om byggesøknader i Oslo kommune
Oslo kommune har en parlamentarisk styringsmodell. For byggesaker innebærer dette at en byggesøknad skal sendes til Plan- og bygningsetaten. Dersom en avgjørelse i en dispensasjonssak påklages, skal denne videre til politisk behandling før den eventuelt oversendes til Fylkesmannen. Kort fortalt, oversendes en klagesak til byrådet og byrådsavdelingen for byutvikling (BUK). I BUK er det mulighet for befaring av tomten og/eller at part(ene) møter for å legge frem sin sak. Saker som gjelder bydelene Grünerløkka, Bjerke og Vestre Aker oversendes til respektive bydelsutvalg for behandling (pr. 06.01.2015). Dersom innholdet i det påklagede vedtaket opprettholdes, så oversendes saken til Fylkesmannen for behandling. Dersom innholdet endres, så skal saken på nytt til behandling i Plan- og bygningsetaten.
Dersom du trenger hjelp til å søke om dispensasjon, ta kontakt med oss.
