I byggesaker for kommunen spiller de privatrettslige reglene en mindre rolle. Det følger av plan- og bygningsloven § 21-6 at med mindre annet følger av plan- og bygningsloven selv, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Det er bare dersom det fremstår som åpenbart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, at de skal avvise søknaden.
Hvilke privatrettslige forhold skal plan- og bygningsmyndighetene likevel vurdere?
Privatrettslige forhold som følger direkte av loven er bestemmelsene i § 27-1 og §27-2 første ledd om vannforsyning og avløp, rett til adkomst over annens mann eiendom etter § 27-4 og minsteavstand fra nabogrensen etter § 29-4.
I alle andre tilfeller må det fremstå som «åpenbart» for bygningsmyndighetene, for at en søknad eventuelt skal avvises. Bakgrunnen for regelen er at bygningsmyndighetene skal kunne behandle søknader raskt og effektivt uten å vurdere vanskelige privatrettslige spørsmål.
Under ser vi se på noen typer av privatrettslige forhold og hvordan disse vil stille seg i forhold til kommunens behandling av byggesaker.
Eiendomsrettslige problemstillinger
Et sentralt privatrettslige forhold er eiendomsretten. En kan i utgangspunktet ikke bygge på annen manns eiendom. Det finnes likevel unntak. Et godt eksempel er i festeforhold hvor fester har rett til å bygge bolig eller fritidsbolig i henhold til festekontrakt med bortfester.
Bygging på annen manns eiendom
Bygging på annens mann eiendom innebærer stor risiko dersom dette ikke bygger på en klar avtale med grunneier. Hovedregelen etter lov om hendelege eigedomshøve § 8 er nemlig at den som bygger på annens mann grunn ikke får eiendomsrett til det bygde.
Høyesterett har i HR-2017-2064-A avgjort at bestemmelsen også får anvendelse når byggingen på fremmed grunn har sitt utspring i avtale mellom grunneieren og den som har bygget- ikke bare i de tilfellene der byggingen på fremmed grunn skyldes misforståelse eller feil.
For plan-og bygningsmyndighetene må det som utgangspunkt dokumenteres at en har rett til å bygge på annen manns eiendom.
I forbindelse med lovendringen skriver departementet om gjeldende rett:
«Dersom tiltakshaver fremlegger en avtale, et tinglyst dokument eller lignende som tilsier at tiltakshaver på en eller annen måte kan ha rett til å bygge på annen manns eiendom, er utgangspunktet at søknaden skal tas under realitetsbehandling. Det vil ikke være tilstrekkelig for å kunne avvise at det er uklart om tiltakshaver har de nødvendige privatrettslige rettigheter. Hvis tiltakshaver derimot ikke kan fremlegge dokumentasjon, vil eksempelvis grunneiers/hjemmelshavers protest kunne være tilstrekkelig for at bygningsmyndigheten skal kunne avvise søknaden.»
Utgangspunktet er at der tiltakshaver er hjemmelshaver, antas de privatrettslige forhold å være i orden. Har tiltakshaver derimot ikke grunnbokshjemmel, må tiltakshaver vise til avtale, samtykke eller annet særlig hjemmelsgrunnlag som gir han tillatelse. Typisk vil dette være en festeavtale eller skriftlig samtykke fra grunneier.
Eiendomsrett vil i mange tilfeller ikke være nok. Det kan være tredjemenn som hevder at det foreligger begrensninger i eiers disposisjonsrett over eiendommen. Den som hevder dette må dokumentere slik manglende rett, jf. Sivilombudsmannens uttalelse i SOMB 2005 s. 30. Et eksempel er strøksservitutter i området eller at tiltak vil stride mot andre rettigheter tredjepersonen har, eksempel en veirett.
Sameierettslige problemstillinger
En særlig problemstilling oppstår hvor en eiendom er i sameie mellom flere parter. Et klassisk eksempel vil være i tradisjonelle sameier, som den arvede familiehytta på fjellet hvor søsknene eier en ideell del hver. Andre eksempler er eierseksjonssameier eller borettslag. En seksjonseier i et eierseksjonssameie kan som hovedregel ikke utføre søknadspliktige tiltak på sameiets fellesarealer uten at dette er avklart med styret og/eller sameiermøte i sameiet i tråd med sameiets vedtekter og/eller eierseksjonsloven.
Naborettslige problemstillinger
Et annet eksempel er der naboene har innsigelser til tiltaket. Naboene skal som utgangspunktet varsles før søknad om tiltak sendes til plan- og bygningsmyndighetene jf. plan- og bygningsloven § 21-3.
Ofte vil en nabo som motsetter seg tiltaket ikke ha nødvendig kunnskap om regelverket. Et utrykk for ren misnøye over tiltaket uten saklig begrunnelse vil som regel ikke bli tillagt nevneverdig betydning av plan- og bygningsmyndighetene. En merknad med saklige begrunnelser vil derimot lettere kunne få betydning. Et godt eksempel er der det legges frem synspunkter på at selve tiltaket er i strid med plan- og bygningsloven og/eller reguleringsplaner, ettersom dette er forhold kommunen må vurdere. Et tiltak i strid med plan- og bygningsloven skal ikke godkjennes, med mindre det foreligger dispensasjon.
I mange tilfeller anfører naboen til at tiltaket er i strid med naboloven. En ofte påberopt bestemmelse er naboloven § 2. Det typiske er at tiltaket vil hindre naboens utsikt, innebærer felling av trær, skygger for sol, åpner for innsyn på tomten m.v.
Naboloven § 2
«Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom. Inn under ulempe går òg at noko må reknast for farleg.
I avgjerda om noko er urimeleg eller uturvande, skal det leggjast vekt på kva som er teknisk og økonomisk mogeleg å gjera for å hindra eller avgrensa skaden eller ulempa. Det skal jamvel takast omsyn til naturmangfaldet på staden.
I avgjerda om noko er urimeleg, skal det vidare leggjast vekt på om det er venteleg etter tilhøva på staden og om det er verre enn det som plar fylgja av vanlege bruks- eller driftsmåtar på slike stader.
Jamvel om noko er venteleg eller vanleg etter tredje stykket, kan det reknast som urimeleg så langt som det fører til ei monaleg forverring av brukstilhøva som berre eller i særleg grad råkar ein avgrensa krins av personar.»
Bestemmelsen er skjønnsmessig og lite konkret. Plan- og bygningsmyndighetene vil derfor sjelden finne det «åpenbart» at noe strider i med naboloven.
En nabo som mener tiltaket strid med naboloven må derfor i de fleste tilfeller gå til domstolene for å få stanset tiltaket. Sivilombudsmannen har likevel uttalt at:
«Dersom det virker sannsynlig at tiltaket vil komme i strid med en slik tredjeparts rettigheter, kan det være rimeligere å la byrden med å skaffe en rettslig avklaring påligge tiltakshaver. I slike tilfeller bør derfor plan- og bygningsmyndighetene kunne avvise søknaden inntil det privatrettslige er avklart. I så fall vil det være tiltakshaver som må innlede en prosess for domstolene, med mindre de private parter kommer til enighet. Det er ikke bare hensynet til tredjeparten som tilsier en slik løsning. Både for plan- og bygningsmyndighetene isolert sett og i et alminnelig samfunnsøkonomisk perspektiv, vil det være en fordel at privatrettslige forhold er best mulig avklart, før det gis offentlige tillatelser. Dersom det for eksempel oppføres et bygg i samsvar med en byggetillatelse, og en senere rettsprosess viser at tiltakshaver manglet privatrettslig grunnlag for oppføringen, vil konsekvensen kunne bli at bygget må rives. Selv om dette kan betraktes som utslag av en risiko som tiltakshaver bevisst har påtatt seg, er det ønskelig å unngå situasjonen.» (Se SOMB 2005 s. 30).
En god nabomerknad kan være avgjørende
Oppsummert vil en som berørt part derfor kunne komme godt på vei med en god nabomerknad eller annen innsigelse. Vi anbefaler at en får hjelp av en advokat med god kunnskap om det plan- og bygningsrettslige regelverket.
Flere av advokatene i AVCO har erfaring fra slike saker. Ta kontakt med oss i dag om du har behov for hjelp av advokat med byggesaker eller nabosaker.
