Dersom du bor i en to- eller firemannsbolig er det høyst sannsynlig du bor i et eierseksjonssameie. Dette er blitt en populær eierform hvor du har enerett til egen bolig eller leilighet, men hele eiendommen er i sameie med andre. Din del er altså en seksjon. Med små eierseksjoner mener vi eierseksjonssameier med to til fire seksjoner.
Ny lov egner seg dårlig for små eierseksjonssameier
Den nye eierseksjonsloven som trer i kraft den 1. januar 2018 egner seg dårlig for små eierseksjonssameier. Problemene opptrer når sameierne er i en konflikt. Årsaken til konflikten er uviktig; den kan relatere seg til uenighet om hvordan et tiltak skal utføres eller det kan være at sameierne ikke liker hverandre som personer. Problemet er at en sameier, uavhengig av årsaken til en konflikt, kan forhindre fornuftig drift og forvaltning av et eierseksjonssameie i en eiendom.
Det å investere i eiendom er noe av det viktigste en privatperson gjør, og mye penger går inn i en slik investering. En konflikt med en sameier kan føre til økonomiske tap, en dårlig investering i privatøkonomien og til konflikter som går ut over hverdagen.
Hva er problemet med små eierseksjonssameier og eierseksjonsloven?
Kort oppsummert: Beslutningsprosesser innad i sameiet og det å fatte avgjørelser når sameierne er i konflikt. Den nye eierseksjonsloven er ikke godt egnet til å hjelpe små eierseksjonssameier å fatte avgjørelser når det er oppstått en konflikt.
Kort om lovens utgangspunkt for beslutningsprosesser
Et eierseksjonssameie skal ha et styre og en styreleder, og det er styret selv eller styreleder som kaller inn til styremøter. Årsmøtet er sameiets øverste myndighet, og her fattes beslutninger styret ikke kan ta på egenhånd. Det er styrets ansvar å innkalle til årsmøte, og dersom dette ikke blir gjort kan en sameier be om tingrettens hjelp til å innkalle til et slikt møte. Da foreligger en lovlig innkallelse til årsmøte ifølge loven.
Å avholde styremøter og årsmøter er avgjørende for å drifte og forvalte sameiet på en god måte. Loven, og eventuelt sameiets vedtekter, krever at enkelte saker behandles av årsmøter og andre saker av styret. En seksjonseier kan i utgangspunktet kun fritt utføre tiltak i egen seksjon. Tiltak ut over dette, skal behandles av styret eller årsmøtet.
Konkrete utfordringer ved lovens regler om beslutningsprosesser
Når det samles til års- eller styremøte og to eller flere sameiere er i konflikt er det ulike problemer som kan oppstå.
- Styret er vedtaksført, det vil si at minst halvparten av medlemmene i sameiet er til stede og gyldige vedtak kan fattes, selv om styremedlemmene utgjør mer enn halvparten av stemmene.
I et tilfelle med eierseksjonssameier med to seksjoner, hvor styret består av én representant fra hver seksjon, er styret ikke vedtaksført hvis kun ett styremedlem møter. I sameie med fire seksjoner hvor én sameier fra hver seksjon utgjør styret, er styret ikke vedtaksført hvis kun to styremedlemmer møter. Dermed kan en eller flere sameiere som representerer halvparten av stemmene, blokkere et styremøte ved ikke å møte. Styret kan da ikke fatte et vedtak.
- Et styremedlem er inhabil i behandlingen eller avgjørelsen av en sak som styremedlemmet selv, noen i deres familie eller lignende har en fremtredende personlig rolle eller økonomisk særinteresse i. I små eierseksjonssameier kan et styremedlem lett bli inhabil. Det legger ikke til rette for fornuftig drift og forvaltning av sameiet.
- Hvis det ikke lar seg gjøre å vedtaksføre et styre, eller et styremedlem er inhabil, er det problemer ved å få gjennomført et årsmøte og fatte et vedtak. Lovlig innkalling til årsmøter via et ikke-fungerende styre kan bli umulig. En enkelt seksjonseier kan ikke selv innkalle til et årsmøte, ei heller et styremøte. Eierseksjonsloven krever da innkalling via tingretten for å få i stand en lovlig innkallelse til årsmøte.
Dersom for eksempel bare én av to seksjoner møter i årsmøte, så er årsmøtet vedtaksført. Imidlertid er det meget å kreve at tingretten skal være eneste alternativ for å vedtaksføre et årsmøte, og det kan lede til en unødvendig dyr prosess.
Loven og lovens forarbeider er taus om hvorvidt en seksjonseier selv kan lovlig innkalle til et årsmøte i små eierseksjonssameier, og vi må da legge til grunn at en seksjonseier ikke uten videre kan gjøre dette. Et ytterligere problem er at en sameier kan bli kjent inhabil i årsmøte, men heldigvis er terskelen for inhabilitet høyere for årsmøter enn for styremøter.
Hvis et eierseksjonssameie makter å få i stand et årsmøte, og sameierne ikke er inhabile, møter sameierne en ny utfordring: Hvis sameierne har lik stemmerett og det oppstår lik stemmeavgivning, så bestemmer eierseksjonsloven av 1997 og av 2017 at en avgjørelse skal skje ved loddtrekning. Det legger til rette for tilfeldig drift og forvaltning av et sameie.
- Det er ikke uvanlig at små eierseksjonssameiere har et mer eller mindre ubevisst forhold til ordningen med styremøter og årsmøte. Kanskje er det aldri avholdt et formelt møte, og beslutninger blir tatt i en kort samtale med sameieren, uten noen form for notoritet?
Følgelig er det eksempelvis:
- Aldri valgt en styreleder.
- Utførte tiltak er ikke nedskrevet.
- Aldri avholdt et lovlig og vedtaksført årsmøte.
Hvis det senere oppstår konflikt er situasjonen vanskelig. Hva skjer med et tiltak – som ikke er behandlet i et årsmøte, som er utført og som etter loven eller vedtektene krever sameiermøtets godkjennelse – hvis en sameier slår seg vrang og krever tiltaket revet? Loven har ingen åpenbar eller god løsning på denne situasjonen som etter vår erfaring ikke er uvanlig.
Mange konflikter – ingen løsning
De fire punktene vi nå har gått igjennom kan oppsummeres slik:
- En sameiers passivitet eller motvilje kan føre til at et tiltak, som objektivt sett fremstår som fornuftig, ikke lar seg gjennomføre.
- Til og med hvis begge sameiere har gode og rasjonelle, men alternative forslag til ett tiltak, og det følgelig ikke er mulig å oppnå flertall for ett av tiltakene, blir sameiet lammet. Saken kan da bli avgjort ved loddtrekning. Det fremstår som uheldig.
- Hvis en seksjon har større sameiebrøk enn den andre seksjonen i et seierseksjonssameie med to sameiere, vil den med størst brøk alltid vinne frem med sine saker. Unntaket er om vedtektene gir seksjonene lik stemmerett.
Da den nye eierseksjonsloven ble utredet ble dette uttrykkelig påpekt av utredningen av den nye loven. Lovgiver uttalte i denne sammenheng at det ikke var tid til å løse de ovenfor nevnte utfordringene. Det er oppsiktsvekkende. Lovgiver uttaler videre at de anser muligheten for å ta saken til konfliktrådet, samt reglene om salgspålegg og fravikelse av seksjon, vil kunne løse en del av disse utfordringene.
Hva kan jeg gjøre hvis situasjonen med en seksjonseier er uholdbar?
Eierseksjonsloven åpner også for at en sameier kan kreve salgspålegg og fravikelse. Loven krever imidlertid at en av flere vilkår med høy terskel skal være innfridd før salgspålegg eller fravikelse kan gjennomføres. For eksempel kreves «alvorlig mislighold», «fare for ødeleggelse av eiendommen» eller «oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere».
Utgangspunktet er at saker om salgspålegg eller fravikelse skal behandles av styret. Det kan være umulig – som forsøkt forklart ovenfor.
Imidlertid åpner eierseksjonsloven for at en seksjonseier i eierseksjonssameier med to sameiere selv kan kreve fravikelse eller salgspålegg såfremt vilkårene er oppfylt. Det er en nyvinning som kan være nyttig i de tilfeller en konflikt fører til at vilkårene for fravikelse eller salgspålegg er oppfylt. Loven legger opp til en kostbar løsning for sameiere – men en løsning som kan få bukt med problemet. På den andre siden, hvis vilkårene ikke er oppfylt, er konflikten fortsatt like reell og uten gode løsningsmuligheter i loven som skissert ovenfor.
Hvis en sameier når frem med et salgspålegg eller fravikelse, er det likevel et problem at konflikten mellom sameierne ikke nødvendigvis vil bli løst. Trolig kan konfliktnivået eskalere. Forskjellen er bare at sameierne ikke lenger er sameiere og bor rett ved siden av hverandre. Konfliktrådet er et alternativ. Men et møte i konfliktrådet lar seg ikke enkelt gjennomføre fordi det krever at begge parter ønsker å møte.
En oppmannsløsning slik lovgiver diskuterte, men forkastet i forarbeidene til ny eierseksjonslov av 2017, fremstår som en fornuftig og nødvendig løsning. En oppmannsløsning innebærer at en sameier kan kontakte en uhildet tredjeperson for å få løst konflikten – og unngå å måtte kontakte domstolene. I utredningen av den nye eierseksjonsloven av 2017 fant imidlertid lovgiver ut at de ikke hadde kapasitet til å gå nærmere inn på en slik løsning. Små eierseksjonssameier bør vurdere å engasjere en tredjepart for å drifte sameiet.
Hva kan jeg gjøre for å unngå problemer ved små eierseksjonssameier?
Problemene ved små eierseksjonssameier gjelder i all hovedsak beslutningsprosesser. Sameiet kan utforme vedtekter som er klare på behandlingen av og beslutningen om tiltak som krever behandling av styret eller årsmøte.
Små eierseksjonssameier bør vedtektsfeste og engasjere en ekstern styreleder som kan ta rasjonelle og objektive beslutninger ved uenighet eller inhabilitet i sameiet. Dette kan være kostbart isolert sett, men sammenlignet med kostnadene ved en potensiell konflikt mellom sameierne er kostnaden fornuftig.
Hvis sameiet ikke engasjerer ekstern styreleder bør det være klare regler om hva som skjer ved lik stemmerett og lik stemmeavgivning i en sak, dersom sameierne ønsker å ikke følge lovens regel om loddtrekning. Det er ingenting i veien for at sameiet vedtektsfester at ved uenighet eller inhabilitet om tiltak i sameiet så skal saken endelig og bindende avgjøres av en uhildet tredjeperson – en situasjon ikke ulik oppmannsløsningen nevnt ovenfor.
Hvis sameiebrøken er ulik for seksjonene må det være klare regler for hvor mye hver stemme fra hver seksjon teller. I små eierseksjonssameier er det trolig ikke intensjonen at den seksjonen med størst brøk alltid skal vinne frem.
