Gjeldende rett
Hvorvidt feil opplysninger om innendørsarealet utgjør en kjøpsrettslig mangel må etter dagens lovgivning vurderes etter avhendingsloven (avhl.) § 3-8.
Det fremgår av veletablert rettspraksis, med utgangspunkt i dom avsagt av Høyesterett, at ikke ethvert avvik mellom korrekt og målt areal vil være en mangel etter § 3-8. Hvorvidt arealavvikets størrelse i antall kvadratmeter og prosent er tilstrekkelig stort til å utgjøre en mangel etter § 3-8, beror da på en konkret helhetsvurdering.
Som eksempel kan nevnes en dom fra lagmannsretten hvor et anslått arealavvik på 10-20 kvm i en bolig på 254 kvm, det vil si et arealavvik på 4-8 %, ikke ble ansett som en mangel. Her fikk andre faktorer avgjørende betydning, blant annet at det kunne knytte seg uklarheter til det oppgitte boarealet da han inngikk kjøpsavtalen. I andre saker har et tilsvarende arealavvik i prosent blitt ansett som en mangel etter en konkret vurdering, hvor blant annet boligens størrelse har vært avgjørende.
Etter gjeldende rett er det med andre ord ingen automatikk i at det foreligger en mangel etter § 3-8, selv om det objektivt sett foreligger et «avvik». For øvrig er det noen andre vilkår i avhl. § 3-8, som jeg ikke går nærmere inn på her.
Lovendring
Det er vedtatt en lovendring som innebærer at innendørs arealsvikt ikke lenger skal reguleres av avhl. § 3-8, men av et nytt annet avsnitt i avhl. § 3-3. Avsnittet lyder som følger:
«Det er ein mangel dersom bygningar på eigedomen har mindre areal enn det som er opplyst av seljaren eller medhjelparane til seljaren, så framt avviket er større enn to prosent og utgjer minst ein kvadratmeter. Det er likevel ikkje ein mangel dersom seljaren godtgjer at kjøparen ikkje la vekt på opplysninga.»
Det vedtatte lovforslaget vil innebære en endring sammenlignet med gjeldende rett, hvor selgers ansvar i praksis blir skjerpet. Dette fordi det ikke lenger åpnes opp for de samme skjønnsmessige vurderingene som følger av gjeldende rett. Samtidig ser man av lovforslaget at avviket for å utgjøre en mangel må utgjøre mer enn to prosent og minst én kvadratmeter. Dette vil i en viss grad gjøre det
enklere å «avskjære» mangelsinnsigelser knyttet til mindre avvik, da det er fastsatt en klarere grense enn det som følger av gjeldende rett.
Forarbeidene til det vedtatte lovforslaget, åpner for øvrig opp for at den strenge hovedregelen kan fravikes til en viss grad, eksempelvis der arealet er oppgitt som et omtrentlig tall («ca») og den omtrentlige beregningen begrunnes med et reelt behov. Som et eksempel er det vist til at en forbruker måler opp arealet på en gammel hytte på egenhånd. Det presiseres imidlertid at dersom profesjonelle
har foretatt målingen, kan det ikke tillegges særlig vekt at ordet «cirka» er brukt. Det samme gjelder hvor det aktuelle området åpenbart er lett å måle opp, slik som en firkantet balkong av vanlig størrelse.
Etter dette kan man tenke seg at cirka-angivelser vil bli hyppig brukt når lovendringen trer i kraft. Det skal likevel mye til for at dette er ansvarsfraskrivende der selger har benyttet seg av en profesjonell oppmåler. Lovendringen innebærer med andre ord en relativt markant endring sammenlignet med gjeldende rett.
Har du spørsmål om innendørs arealsvikt eller andre forhold ved salg og kjøp av eiendom, kan du gjerne ta kontakt med oss i AVCO. Ring 21 09 59 95 eller send oss en henvendelse.
