Hjem > Aktuelt

Enklere krav ved bruksendring og utleie av bolig

Fra og med 1.1.2016 trådte det i kraft endringer i byggesaksforskriften og byggeteknisk forskrift for eksisterende bygg. Målsetningen med endringene er å legge til rette for tilpassinger i egen bolig som følge av endrede arealbehov eller ved ønske om å leie ut deler av boligen. Regelverkstilpassingene vil gjøre det enklere å få godkjent tilleggsareal som boligareal med den følge at det gir mulighet for eksempelvis utleie.

Av Andreas Søreng Høiby

I det følgende omtales kun endringene i byggeteknisk forskrift (TEK). Regelverket slik det er i dag stiller krav til at boligeiere som ønsker å omdisponere areal fra eksempelvis bod til soverom, må følge de samme kravene som gjelder for nybygg. Disse kravene er strenge og det vil ofte være krevende og uforholdsmessig kostbart å utføre arbeid for å komme innenfor kravene.

Forskriftsendringene innebærer at det lempes på en del tekniske krav for boligeiere som søker om endring fra tilleggsdel til hoveddel. Nedenfor redegjøres det for de mest praktiske endringene:

  • Det er i dag krav om at inngangsplanet skal være tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelse. Oppfyllelse av dette for eldre boliger vil ofte være komplisert og kostnadskrevende. Nye regler innebærer at det gjøres unntak for krav til trinnfri adkomst, tilpasning til rullestol, passasjerbredder og sideplass ved dør. (TEK § 12-2)
  • Tidligere krav innebar at boligen skulle ha en planløsning som gjorde det enkelt å orientere seg. Søknad om bruksendring kan etter de nye kravene ikke avslås med den begrunnelse at planløsningen er for dårlig. (TEK § 12-5 annet ledd.)
  • De nye kravene innebærer at det ikke stilles krav om at det er tilgjengelig bad og toalett dersom disse er tilgjengelig i boligen ellers. (TEK § 12-9.)
  • Tidligere var det krav om 5 kvm sportsbod og 3 kvm for oppbevaring. Disse minimumskravene er endret, men det gjelder fortsatt et generelt krav om at en boenhet skal ha tilstrekkelig plass for oppbevaring. (TEK § 12-10 første ledd annet punktum a) og b).)
  • Krav om radonsperre og tilrettelagt tiltak mot radon i grunnen gjaldt tidligere for areal til utleie. Disse kravene er fjernet. Det generelle kravet om minimum radonkonsentrasjon i inneluften gjelder fortsatt. (TEK § 13-5 annet og tredje ledd.)
  • I eksisterende boliger kan det ofte være vanskelig å endre rommets muligheter for utsyn. Det tidligere kravet om tilfredsstillende utsyn i stue eller soverom er lempet ved de nye forskriftsendringene. (TEK § 13-13.)

  • Det er for nybygg etablert en rekke krav for å redusere energibehovet i moderne boliger.  Da dette ofte vil være krevende å oppfylle i eldre konstruksjoner innføres det ved de nye forskriftsendringene unntak fra en rekke bestemmelser om energikrav i byggeteknisk forskrift. Generelle krav om å fremme et lavt energibehov og miljøriktig energiforsyning vil fortsatt gjelde ved bruksendring. (TEK §§ 14-214-314-4 og 14-5.)
  • Kravet om romhøyde på 2.2m reduseres til 2 m. Deler av rommet kan ha skrånende himling som med lavere takhøyde enn 2 m. (Pre. Aks. Ytelse veiledning til TEK § 12-7.)
  • Mange eldre boliger tilfredsstiller ikke kravene som stilles til moderne ventilasjonssystemer i nyoppførte bygninger. Ved bruksendring i eldre boliger er det tilfredsstillende at lufting foregår via vindu og luftventiler. (Pre. Aks. Ytelse veiledning til TEK § 13-2.)
  • For nybygg gjelder krav om at soverom og stue skal ha tilstrekkelig tilgang på dagslys. Krav til lysinnslipp ved bruksendring i eldre boliger vil være oppfylt så lenge rommet har vindu som er godkjent som rømningsvei. (Pre. Aks. Ytelse veiledning til TEK § 13-12.)

En viktig begrensning er at de nye forskriftskravene bare gjelder for boliger som er omsøkt før 1.juli 2011.

Det er i tillegg innført enkelte endringer i TEK hva gjelder tiltak på eksisterende bygg i fareområder som det ikke redegjøres nærmere for her.

Når etableres ny boenhet?

Når det etableres ny boenhet er det en rekke forskriftskrav som utløses. I mange tilfeller innebærer dette at en bruksendring ikke lar seg gjennomføre da man ikke klarer å oppfylle de krav som utløses. Det har tidligere vært vanskelig å forutse når det skjer en etablering av ny boenhet ved bruksendring. Dette fordi forståelsen av regelverket har vært uklart og til dels praktisert ulikt i forskjellige kommuner.

Ny § 2-2 i byggesaksforskriften presiserer når det oppstår ny boenhet. Tre vilkår må være oppfylt:

  • boenheten må inneholde alle hovedfunksjoner for bolig, dvs. stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett,
  • boenheten må ha egen inngang, dvs. at det må være mulig å komme til boenheten uten å måtte gå gjennom andre boenheter og
  • boenheten må være fysisk adskilt fra øvrig boligareal i den eksisterende boligen, dvs. det kan ikke være en intern forbindelse mellom boenhetene.

Dette innebærer at dersom ikke disse vilkårene er oppfylt, er det ikke etablert en ny boenhet, med de krav dette utløser.

Ta gjerne kontakt med oss i AVCO dersom du har flere spørsmål angående dette temaet!

Kontaktpersoner

Google Translate

We use Google Translate on this page. It can result in incorrect translation.

Send din problemstilling

Å sende inn din problemstilling til oss er helt uforpliktende. Vi må først se på din sak for å finne ut hvordan vi best kan hjelpe deg videre.

Fyll ut skjema, så tar vi kontakt så snart som mulig.

Du kan også ringe oss på telefon eller sende inn problemstilling via vår e-post. 

T: +47 21 09 59 95
E: kontakt@avco.no