En rekke byggetiltak er søknadspliktig etter norsk rett. Hvis ditt tiltak er søknadspliktig og alle regler i byggesakslovgivningen er oppfylt, så har du en rett til å bygge. Bygningsmyndigheten plikter da å godkjenne din byggesøknad.
Som hovedregel skal bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold ved behandlingen av byggesøknader, jf. plan- og bygningsloven § 21-6 første setning. Imidlertid har vi en unntaksregel i norsk rett som sier at hvis «det fremstår som åpenbart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, skal søknaden avvises.», jf. § 21-6 annen setning.
Regelen gir bygningsmyndigheten hjemmel til å avvise byggesøknader dersom søker mangler privatrettslig grunnlag for å gjennomføre omsøkte tiltak. Hvorvidt vilkårene for avvisning er oppfylt beror på en helhetsvurdering av sakens faktiske og juridiske side. Det må foreligge mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt for at bygningsmyndigheten kan avvise søknaden. Et privatrettslig grunnlag kan eksempelvis være en avtale eller dom med forbud mot et tiltak.
Etter en lovendring 01. juli 2015 er terskelen for avvisning hevet og lovgiver gir klart uttrykk for at bygningsmyndigheten ikke skal bruke tid på å avklare om søker har de privatrettslige forutsetningene søknaden forutsetter, jf. prop.99 L (2013-2014) side 103. En virkning av endringen er trolig at flere saker hvor det foreligger tvil om søker kan bygge må avgjøres av domstolene. Det er tid- og ressurskrevende for partene. Dersom en søknad avvises, plasseres byrden for å avklare tvisten på søkeren.
At en byggesøknad ikke avvises på grunn av denne regelen innebærer ikke at byggesøknaden godkjennes. Virkningen er kun at søknaden realitetsbehandles.
Bygningsmyndigheten har en svært begrenset undersøkelsesplikt dersom eksempelvis en nabo mener en byggesøknad må avvises på grunn av privatrettslige forhold, Ot.prp.nr. 45 (2007-2008) side 99 – 100, Kommunal- og moderniseringsdepartementet i prinsipputtalelse fra 22.06.2011 (PLANJUSS-2012-1-25) og Prop.99 L (2013-2014) side 87-88. I praksis innebærer dette at hvis naboen ikke sier fra til bygningsmyndigheten, så har ikke myndigheten plikt til å undersøke avvisning.
Hvis det derimot anføres en avvisningsgrunn, så skal myndigheten se på muligheten for avvisning. Dette stiller krav til din anførsel. Det burde fremgå tydelig av anførselen og dokumenter at søker ikke kan gjennomføre tiltaket. Advokat kan hjelpe til med dette. En avvisningsgrunn kan eksempelvis foreligge dersom det utvetydig fremgår av offentlige registre, dommer eller avtaler at søker ikke kan gjennomføre tiltaket.
Hvis det eksempelvis anføres av en nabo at en avtale stenger for tiltaket etter at tillatelse er gitt av bygningsmyndigheten, så kan ikke myndigheten avvise saken. Det foreligger i et slikt tilfelle ikke en feil ved vedtaket fordi tillatelsen avgjør ikke en mulig tvist mellom parter. Saken må da avgjøres av domstolen. I så tilfelle plasseres byrden for å avklare tvisten på naboen.
Bygging på sameie-, borettslags- eller eierseksjonstomt
Hvis borettshavere eller sameiere unnlater å protestere, så har ikke myndigheten undersøkelsesplikt. Byggesøknad vil da behandles.
Bygningsmyndigheten kan imidlertid avvise søknaden dersom det dokumenteres overfor myndigheten uttrykkelige protester fra styret i sameiet eller borettslaget der det helt klart fremgår at tiltakshaver ikke har privatrettslige adgang til å oppføre tiltaket. Protesten kan være et styrevedtak, brev eller e-post. I slike tilfeller utløses myndighetens undersøkelsesplikt, og søker må da fremlegge dokumentasjon på at han har privatrettslig grunnlag for å gjennomføre tiltaket. Hvis slik dokumentasjon ikke fremlegges eller hvis dokumentasjonen som fremlegges er utilstrekkelig, så kan myndigheten i utgangspunktet avvise byggesøknaden.
I eierseksjonssameier med to sameiere er det en presumsjon for at hvis én sameier uttrykker seg negativt til et tiltak, så skal myndigheten avvise søknaden. Det er ikke et krav at sameiet har formelt behandlet saken i et styremøte e.l. Dette følger av praksis fra fylkesmannen.
Hvis et tiltak gjelder egen bruksenhet, så har seksjonseier full rådighet over sin seksjon og myndigheten kan ikke avvise søknaden. Hvis et tiltak gjelder fellesareal, så er praksis at det bør foreligge et samtykke fra sameiet. I fravær av samtykke, vil myndigheten sannsynligvis avvise saken, jf. eierseksjonsloven § 30. Imidlertid, hvis det ikke foreligger noen uttalelser fra styret og det er søkt om tiltak på fellesareal, så er det mulig at myndigheten likevel behandler søknaden. Hvorvidt et tiltak gjelder egen bruksenhet eller fellesareal beror på en konkret vurdering.
Tiltak på fremmed grunn
Den som ønsker å gjennomføre et tiltak på fremmed grunn, eksempelvis naboens tomt, bør dokumentere at søknaden har privatrettslige forutsetning for gjennomføring av tiltaket. Imidlertid er det ikke slik at søknaden automatisk avvises dersom naboen, og eier av tomten, anfører at tiltaket ikke kan gjennomføres. Det må foreligge dokumentasjon som klart eller åpenbart tilsier at tiltaket ikke kan gjennomføres. I mangel på slik dokumentasjon, må myndigheten behandle søknaden.
Avtaler i plan- og byggesaker
I enkelte tilfeller foreligger tinglyste avtaler/servitutter som tilsier at en person ikke kan gjennomføre et tiltak. Hvis denne fremlegges, så må myndigheten tolke avtalen/servitutten. Hvis en avtale/servitutt utvetydig sier at tiltaket ikke kan gjennomføres, så skal myndigheten avvise søknaden.
Imidlertid kan ikke bygningsmyndigheten avvise søknaden dersom det etter avtalen er tolket foreligger to reelle alternative tolkningsmuligheter. I et slikt tilfelle vil det være uklart om tiltaket kan gjennomføres, og terskelen for avvisning er ikke passert.
Hensynet til verdiforringelse i plan- og byggesaker
Bygningsmyndigheten legger ikke vekt på privatrettslige virkninger som omhandler økonomi, for eksempel at eiendommen eller leiligheten vil synke i verdi som følge av tiltaket.
Uenigheter i plan- og byggesaker
Regelen om avvisning innebærer at myndigheten kun kan ta stilling til om søknaden mangler privatrettslig grunnlag for gjennomføring. Det er viktig å merke at myndighetens beslutning om å avvise eller ikke avvise byggesøknaden ikke innebærer en avgjørelse av partenes tvist. Bygningsmyndigheten har av samme grunn ikke kompetanse til å avgjøre en uenighet mellom eksempelvis naboer eller et styre og borettshavere. En slik uenighet vil reguleres av andre rettsområder enn det bygningsmyndigheten har kompetanse til å behandle, eksempelvis sameieloven eller et borettslags vedtekter, og må eventuelt avgjøres av domstolen. Slike uenigheter kan advokat bidra til å løse.
Ta kontakt med advokat dersom du trenger hjelp i din byggesak.
