GRENSER FOR HVA ET FLERTALL I SAMEIET KAN BESTEMME

I de tilfeller en ting eller en bolig/fritidsbolig eies av to eller flere personer foreligger et sameie. Med mindre annet er avtalt, skal sameierne regnes å ha like stor sameiepart, dvs. «like stor rett til å bestemme» over sameietingen.

Når alle er enige om hvordan sameietingen skal brukes og utnyttes, foreligger ingen problemer. Ikke sjelden oppstår imidlertid uenighet om dette. I slike situasjoner er det greit å være klar over at sameie reguleres av «Lov om sameige».

Lovens utgangspunkt er at flertallet i sameiet kan fatte vedtak/avgjørelser om bruk og utnytting av sameietingen. Mindretallet må derfor «finne seg i» at et flertall kan være av en annen oppfatning om bruk og utnytting enn det de selv er.

Flertallet kan imidlertid ikke bestemme hva som helst, og mindretallet er på denne måten vernet for et misbruk fra flertallets side.

Begrensninger for hva flertallet kan bestemme

Flertallsvedtaket må for det første være i samsvar med det sameietingen er «etla eller skikka til». Det innebærer at flertallsvedtaket blant annet må være i samsvar med den bruken som er forutsatt. Man kan for eksempel tenke seg et veilag som forvalter vei i et hytteområde, der utgangspunktet er at veien skal benyttes som en helårsvei til bilkjøring. Da kan det være problematisk om flertallet forbyr vinterbrøyting av veien, da dette i praksis vil redusere veiretten fra helårsvei til bilkjøring i sommerhalvåret. Flertallsvedtaket vil da innebære en begrensning av utnytting av veiretten i samsvar med det den «er etla eller skikka til», og derfor kunne være i strid med hva flertallet kan bestemme.

Hva sameietingen er «etla og skikka til» må for øvrig vurderes i samsvar med utviklingen i samfunnet. Man kan for eksempel tenke seg at veiretten opprinnelig var benyttet for hest og vogn, men som etter hvert har utviklet seg til bruk av bil i samsvar med en vanlig utvikling. Det kan likevel vært nødvendig å begrense antall biler som bruker veien. Om et flertallsvedtak er i samsvar med det sameietingen er «etla og skikka til» må derfor bero på en konkret helhetsvurdering i den enkelte sak.

Flertallsvedtaket må heller ikke være i strid med bestemmelser i loven eller påføre noen av sameierne urimelig kostnad eller innebære at sameietingen blir til noe annet.

Flertallet kan for eksempel ikke frata den enkelte sameier forkjøpsretten ved salg av sameiepart eller retten for en sameier til å kreve utløsning. Forkjøpsretten er tidligere redegjort for i denne artikkelen: sette inn link til tidligere artikkel «Sameiers forkjøpsrett», mens retten til å kreve oppløsning er redegjort for her: sette inn link til tidligere artikkel «Utløsning av en sameier».

Dersom et flertallsvedtak påfører noen av sameierne en «urimelig kostnad», kan ikke vedtaket opprettholdes. Det skal i utgangspunktet foretas en objektiv vurdering om hva som er økonomisk forsvarlig. Rene subjektive vurderinger knyttet til den enkeltes sameiers økonomiske stilling skal derfor ikke vurderes.

Begrensningen om at flertallsvedtaket ikke må innebære at sameietingen blir til noe annet, kan for eksempel få betydning ved bruk av en fritidsbolig, der mindretallet ønsker å beholde dets særpreg, mens flertallet ønsker ombygging for å få et mer moderne preg. Begrensningen er ment å beskytte mindretallet mot at sameietingen får en helt annen karakter.

Flertallsvedtaket må heller ikke gå ut på å avhende sameietingen eller deler av sameietingen som den enkelte sameier trenger for å utnytte tingen i samsvar med formålet eller på vanlig måte er brukt til. Samme begrensning er angitt for pantsetting og utleie for mer enn 10 år. Korttidsleie kan heller ikke bestemmes av flertallet dersom det vil være til urimelig trengsel for den enkelte.

Erstatning

Dersom et flertallsvedtak er til skade for noen av sameiernes bruk og utnytting eller hva den enkelte sameier har rett til, har vedkommende sameier rett på erstatning for det økonomiske tapet dette har medført. Tapet kan for eksempel ha oppstått fordi den enkeltes rett til å ha inntekter ved beite, har blitt mindre fordi en annen sameier har gått utover sin rett. Tap kan også oppstå ved fysiske skader på sameietingen, som enten rammer den enkelte sameier eller sameiene under ett.

Kontakt oss dersom du ønsker en vurdering av din sak eller har andre spørsmål. Benytt kontaktskjemaet under eller ring tlf 21 09 59 95.

Ditt navn (obligatorisk)

E-post (obligatorisk)

Telefon (obligatorisk)

Emne

Melding