Vilkår for erstatning
Det følger av bustadoppføringsloven at forbruker kan gjøre gjeldende krav om erstatning dersom det foreligger et kontraktsbrudd fra entreprenørens side. Etter §§ 19 og 35 foreligger det kontraktsbrudd der det henholdsvis foreligger forsinkelse med fremdriften eller mangel ved ytelsen. Forsinkelse foreligger dersom hele eller deler av ytelsen ikke kan skje til den tiden forbrukeren kan kreve etter avtalen. Mangel foreligger dersom resultatet ikke samsvarer med det forbrukeren har krav på etter avtalen eller etter de øvrige standardene etter loven.
Erstatning ved forsinkelse
Erstatning tilknyttet boligoppføring skiller seg i noen grad fra erstatningsreglene til de øvrige forbrukerlovene ved forsinkelse. Dette skyldes at forbrukeren i første omgang kan kreve dagmulkt der ytelsen viser seg å være forsinket, jf. § 18. Dagmulkt er et bestemt beløp som en tjenesteyter må betale for hver dag ytelsen er levert for sent i forhold til det som er avtalt. Den lovbestemte dagmulkten (der ikke høyere mulkt er avtalt), er at dagmulkten skal være 1 promille av det samlede vederlaget entreprenøren skal ha. Dagmulkt kan kreves for maksimalt 100 dager.
Bestemmelsen om erstatning ved forsinkelse skiller mellom to situasjoner. Første ledd regulerer de periodene hvor det allerede løper dagmulkt. Andre ledd regulerer de tidsrom hvor man ikke har krav på dagmulkt. For de periodene hvor det løper dagmulkt, kan forbrukeren bare kreve erstatning for tap som overstiger dagmulkten. Videre er det oppstilt som vilkår at forbrukeren bare kan kreve erstatning dersom tapet kommer av at entreprenøren eller noen som entreprenøren svarer for, har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med god tro. Det følger av lovens forarbeider at tapet må skyldes opptreden som er «grovt aktlaus eller i strid med heider og god tru elles». Dette innebærer at opptredenen må være «særleg klanderverdig».
I de periodene hvor man er utenfor dagmulktsordningen, vil man ha en utvidet adgang til å kreve erstatning, jf. § 19 andre ledd. Det følger av bestemmelsen at forbrukeren her kan kreve erstatning for; a) tap som følger av at arbeidet eller deler av arbeidet ikke er fullført til den tiden forbrukeren kan kreve, og b) for tap som følger av at hjemmelsoverføring ikke skjer til den tiden forbrukeren kan kreve. Entreprenøren er følgelig i dette tidsrommet objektivt ansvarlig for tap som nevnt i bokstav a og b. Loven krever med andre ord ikke at forsinkelsen eller tapet må skyldes uaktsomhet hos entreprenøren eller noen som entreprenøren svarer for. Det foreligger heller ingen unntak for de tilfellene hvor forsinkelsen skyldes hindring utenfor entreprenørens kontroll. I disse tilfellene vil imidlertid entreprenøren kunne ha krav på tilleggsfrister etter loven.
I alle tilfeller er entreprenørens erstatningsansvar begrenset til økonomisk tap så langt entreprenøren rimelig kunne regne med tapet som en følge av forsinkelsen, jf. § 19 tredje ledd. Forbrukeren har også selv etter tredje ledd et visst ansvar til å begrense ansvaret, en såkalt tapsbegrensningsplikt. Dette innebærer at dersom forbrukeren forsømmer sin plikt til å avgrense tapet gjennom rimelige tiltak, blir erstatningen satt ned tilsvarende.
Erstatning ved mangel
Forbrukerens rett til å kreve erstatning ved mangel reguleres av § 35. Det følger av første ledd første punktum at økonomisk tap som skyldes mangel, og som ikke er dekt ved prisavslag etter § 33, kan forbrukeren kreve uten at det foreligger skyld på entreprenørens side. I utgangspunktet har entreprenøren dermed et objektivt ansvar.
Lovgiver har likevel satt opp en begrensning for ansvaret etter andre punktum i bestemmelsen. Etter denne er entreprenøren fritatt for ansvar så langt entreprenøren godtgjør at mangelen oppstod på grunn av en hindring utenfor entreprenørens kontroll, og det ikke er rimelig å vente at entreprenøren kunne ha regnet med hindringen på avtaletiden, eller at entreprenøren kunne ha overvunnet eller unngått følgene av hindringen. Det er med andre ord tale om et såkalt kontrollansvar.
Dersom entreprenøren mener at det er tale om en hindring som nevnt overfor, er det entreprenøren sitt ansvar å påvise at vilkårene for ansvarsfritak er oppfylt. Det er med andre ord entreprenøren som har bevisbyrden. Det følger av rettspraksis at det for denne vurderingen gjelder et alminnelig krav om sannsynlighetsovervekt, jf. HR-2022-192-A avsnitt 52. Denne avgjørelsen gjaldt en bestemmelse etter forbrukerkjøpsloven, men er likevel anvendelig for vurderinger i forbindelse med forbrukerentrepriser.
Det er ikke en sjelden problemstilling at hovedentreprenør har underentreprenører som er engasjert til å bistå med enkelte deler av arbeidet. Det kan derfor fort oppstå situasjoner hvor en ytelse en underentreprenør står ansvarlig for viser seg å være mangelfull. Disse typetilfellene er regulert i § 35 andre ledd, som sier at hovedentreprenøren bare ansvarsfri dersom underentreprenøren også ville bli ansett ansvarsfri etter bestemmelsen i første ledd. Den samme vurderingen må dermed foretas for underentreprenør.
Hvordan fremme krav om erstatning?
Dersom man mener man har krav på erstatning anbefales det alltid å rette krav overfor entreprenøren så fort som mulig. Dette har tilknytning til lovens reklamasjonsregler, som man må overholde for å ikke miste et potensielt krav. Det følger eksempelvis av § 30 at forbrukeren mister retten til å gjøre mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding til entreprenøren innen rimelig tid etter at forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Hva som er rimelig tid må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle.
I tillegg til de relative fristene nevnt overfor kan en mangel ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen. Lovgiver har med andre ord satt en absolutt ramme for tidsrommet en forbruker kan reklamere. Det er imidlertid ikke noe i veien for at entreprenøren påtar seg ansvaret for mangler i et lengre tidsperspektiv.
Erstatningskravet bør i alle tilfeller gjøres skriftlig, for å sikre seg mot at entreprenøren hevder at reklamasjonen ikke er fremmet. Dersom reklamasjonen er gjort skriftlig vil forbrukeren kunne bruke dette som bevis ved en eventuell konflikt. Det er ikke så nøye hvordan kravet fremsettes. Det viktigste er å ha noe håndfast å vise til ved en senere anledning, eksempelvis en sms eller en e-post. Det kan også anbefales at man presiserer hvilket kontraktsbrudd det gjelder og hvilke økonomiske konsekvenser dette har hatt for forbrukeren.
Ta kontakt
Hos AVCO jobber mange advokater med lang erfaring innen entrepriserett og som bistår i alle ledd i prosessen. Vi bistår på både byggherre- og entreprenørside og målet er alltid å finne gode løsninger. Dette sikrer vi ved å skreddersy oppdraget i tråd med klientens behov.
Ta kontakt med oss for en uforpliktende vurdering av din sak.
