Oppsigelse
Så lenge leietakeren ikke har rett til å holde tilbake beløp til dekning for egne krav, for eksempel som sikkerhet for et mangelskrav, vil manglende av husleien være et mislighold av leieavtalen. Dette gir utleieren en rett til å si opp leieavtalen.
Her spiller det ingen rolle om betalingsmisligholdet er vesentlig, for eksempel har pågått over lengre tid til tross for purringer fra utleieren. Det er imidlertid viktig at utleieren, for det tilfelle han ønsker å si opp avtalen på grunnlag av misligholdet, følger husleielovens bestemmelser om oppsigelse.
Oppsigelsesfristen skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned. For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned
Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig og begrunnet. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven.
En oppsigelse som ikke fyller kravene i første og annet ledd, er ugyldig. Har leieren flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den imidlertid som godtatt.
Heving
Ved heving kan utleieren pålegge leieren straks å flytte og levere husrommet tilbake. Dersom det foreligger betalingsmislighold fra leietaker og utleier ønsker at leieforholdet skal opphøre straks fremfor å vente ut lovens oppsigelsesfrister, kan heving derfor være veien å gå.
Utleieren kan heve leieavtalen blant annet dersom leieren «vesentlig» misligholder sin plikt til å betale leie.
Om det foreligger et «vesentlig» betalingsmislighold må vurderes konkret, der utgangspunktet er at det stilles strenge krav til det betalingsmislighold som skal kunne karakteriseres som vesentlig. Det er ikke tilstrekkelig at leien ikke blir betalt i rett tid eller ikke etter påkrav. Betalingsmisligholdet må være betydelig.
Har leieren betalt depositum eller stilt garanti, har utleier sikkerhet for leiekravet kan det tilsi at vilkårene for å heve ikke er til stede som følge av den sikkerheten utleieren allerede har for sitt krav. Og dersom Har leieren tilbakeholdsrett eller motkrav som kan benyttes til motregning, foreligger det ikke mislighold overhodet. Det er således viktig at utleieren undersøker alle relevante forhold før heving erklæres.
Bestemmelsen om heving får særlig betydning der leieavtalen ikke inneholder fravikelsesklausul, som vil kunne gi et tvangsgrunnlag for inndrivelse.
Fravikelsesklausul
Dersom leieavtalen inneholder en fravikelsesklausul, kan utleieren heve kontrakten og få leieren kastet ut hvis han ikke senest før utkastelsen betaler seg helt à jour. En fravikelsesklausul gir altså utleier i utgangspunktet en rett til å kreve utkastelse dersom leietaker skylder 1 krone i husleie. Dersom leietaker betaler det han skylder før utkastelsen blir gjennomført, har leietakeren imidlertid rett til å fortsette leieforholdet.
