Gavesalg kan være et særlig hensiktsmessig alternativ i forbindelse med en rettferdig og ryddig arveplanlegging. Ordningen kan bidra til en ønsket fordeling mellom barna, samtidig som foreldrenes økonomi ivaretas, og risikoen for senere konflikter reduseres. Dette forutsetter imidlertid at overføringen er grundig avklart og tilstrekkelig dokumentert.
Denne artikkelen gir en kort innføring i gavesalg, med hovedvekt på skattemessige konsekvenser og videreføring av skatteposisjoner. I tillegg gis det praktiske råd om hva man bør være oppmerksom på ved overføring av fritidseiendom gjennom gavesalg.
Når er det et gavesalg?
Et gavesalg foreligger når en eiendom overføres mot et vederlag, i form av betaling og/eller gjeldsovertakelse, som i sum er lavere enn eiendommens markedsverdi. Differansen mellom markedsverdien og vederlaget utgjør gaveelementet.
Eksempel: Dersom en hytte har en markedsverdi på 4 millioner kroner og barnet overtar eiendommen for 1 million kroner, utgjør gaveelementet 3 millioner kroner.
Når eiendom overføres til neste generasjon til en lavere pris enn markedsverdi, kan dette anses som forskudd på arv. For å forebygge senere konflikter mellom arvingene, bør det derfor avklares tydelig om overføringen skal avkortes i et fremtidig arveoppgjør eller ikke.
OBS! Dersom giver sitter i uskiftet bo, gjelder det normalt begrensninger for å gi bort eller overføre eiendom på denne måten.
Skattemessige konsekvenser av gavesalg (for giver)
Skatt ved salg av fritidseiendom – er vilkårene for skattefritak oppfylt?
Hovedregelen er at gevinst ved salg av fast eiendom er skattepliktig, med mindre vilkårene for skattefritak er oppfylt. For skattefritak stilles det krav både til eiertid og brukstid:
- Eiertid: Selger må ha eid fritidseiendommen i minst 5 år før salget.
- Brukstid: Selger må ha brukt fritidseiendommen som egen fritidsbolig i minst 5 av de siste 8 årene før salget.
Dersom begge vilkårene er oppfylt, vil gevinsten ved salget være skattefri (og tilsvarende vil tap ikke være fradragsberettiget). Er ett eller begge vilkår ikke oppfylt, vil gevinsten være skattepliktig (og tap fradragsberettiget). Ved salg av ubebygd tomt foreligger det alltid skatteplikt/fradragsrett.
Reglene om skatteplikt og skattefritak gjelder tilsvarende ved senere overføringer av eiendommen. Det er derfor viktig å ha kjennskap til disse reglene både ved overføring av fritidseiendom til barna og dersom barna på et senere tidspunkt velger å selge eiendommen.
Om et gavesalg utløser skatteplikt for giver (forelder), vil få betydning for den skattemessige behandlingen ved et senere salg av fritidseiendommen (for barnet).
Dersom salget er skattepliktig – hvordan beregnes gevinsten?
Gevinst ved salg av fritidseiendom beskattes med 22 prosent. For å beregne hva som utgjør skattepliktig gevinst, må man fastsette forskjellen mellom utgangsverdi og inngangsverdi.
Inngangsverdien tilsvarer som hovedregel eiendommens historiske kostpris, det vil si anskaffelseskostnaden da boligen ble kjøpt. Denne omfatter kjøpesum, dokumentavgift og tinglysningsgebyrer. I tillegg skal kostnader knyttet til påkostninger legges til inngangsverdien. Dersom eiendommen er arvet gjelder særlige regler; dersom den ble arvet mens det gjaldt arveavgift (før 2014), er utgangspunktet at inngangsverdien ikke kan settes høyere enn arveavgiftsgrunnlaget, mens ved senere arv/gave beror inngangsverdien på givers skatteposisjon.
Utgangsverdien er den salgssummen selger mottar ved salget. Ved gavesalg skal gaveelementet – forskjellen mellom eiendommens markedsverdi og den prisen barnet betaler – ikke medtas i utgangsverdien.
Differansen mellom utgangsverdi og inngangsverdi utgjør den skattepliktige gevinsten.
Eksempel:
En fritidseiendom ble kjøpt i 2005 for 1 500 000 kroner. I tillegg ble det betalt 37 500 kroner i dokumentavgift og 585 kroner i tinglysningsgebyr. Senere er det foretatt påkostninger på eiendommen for totalt 300 000 kroner. Inngangsverdien utgjør da 1 838 085 kroner.
Eiendommen overføres ved gavesalg til et barn for 2 500 000 kroner, selv om markedsverdien er 4 000 000 kroner. Gaveelementet på 1 500 000 kroner inngår ikke i beregningen av utgangsverdien.
Den skattepliktige gevinsten beregnes da ved utgangsverdi (kr 2 500 000) minus inngangsverdi (kr 1 838 085) = skattepliktig gevinst (kr 661 915). Skatt (22%) utgjør da kr 145 621.
Skattemessige konsekvenser for mottaker
Må mottaker skatte av gaven?
En gave er skattefri for mottakeren. Det skal ikke betales skatt av fordelen ved å motta en gave, og mottaker skal derfor ikke skatte ved selve gavesalget. Dersom verdien av gaven overstiger 100 000 kroner, skal gavebeløpet likevel oppgis i mottakerens skattemelding.
Skatt ved senere salg av fritidseiendommen
Dersom mottakeren ønsker å selge fritidseiendommen videre må det først kartlegges om det gjelder skattefritak grunnet oppfyllelse av krav om eiertid og botid. Dersom salget er skattepliktig, må det kartlegges hva den skattemessige gevinsten utgjør. Dette utgjør som nevnt utgangsverdi minus inngangsverdi.
Inngangsverdien for mottaker varierer avhengig av om giver kunne solgt boligen skattefritt.
Dersom giver solgte fritidseiendommen skattefritt (altså eiendommen ble solgt uten gevinstbeskatning) vil inngangsverdien utgjøre antatt salgsverdi på gavetidspunktet («ervervstidspunktet»). Virkningen er at mottaker ved senere salg kun blir skattlagt av verdistigningen fra gavetidspunktet til realisasjon, og ikke helt til foreldrenes ervervstidspunkt.
En av begrunnelsene for denne regelen er at giver selv kunne solgt eiendommen skattefritt og deretter gitt pengene i gave. Skattereglene skal derfor ikke stille mottaker dårligere enn om giver hadde valgt denne fremgangsmåten.
Dersom giver derimot ikke solgte eiendommen skattefritt, så gjelder kontinuitetsprinsippet. Dette innebærer at mottakeren trer inn i givers skatteposisjon, og at inngangsverdien da settes til historisk kostpris med tillegg av eventuelle påkostninger. Merk samtidig at skattepliktig gevinst på givers hånd som følge av gavesalg legges til den inngangsverdi mottaker trer inn i. Det hindrer dobbeltbeskatning når en ser overdrager og erverver under ett.
Det vil altså ha stor betydning for senere salg av fritidseiendommen om gavesalget i første omgang var skattepliktig for giver eller ikke. Dette kan illustreres ved følgende eksempel:
- Foreldre kjøpte en fritidseiendom i 1980 for kr 200 000.
- Foreldrene solgte fritidseiendommen ved gavesalg til et av barna i 2022 med kr 300 000 i gevinst
- Barnet skal selge fritidseiendommen i 2026 for MNOK 5
- Scenario 1: foreldrene har ikke brukt fritidseiendommen som sin egen = skatt ved gavesalg
- Utgangsverdi: kr 5 000 000
- Inngangsverdi: kr 200 000 (salgspris i 1980) + kr 300 000 (gevinst ved gavesalg i 2022)
- Gevinst: kr 4 500 000
- Skatt (22%) ved salg fra barnet: kr 990 000
- Scenario 2: foreldrene har brukt fritidseiendommen som sin egen = ikke skatt ved gavesalg
- Utgangsverdi: kr 5 000 000
- Inngangsverdi: kr 4 200 000 (antatt markedspris i 2022)
- Gevinst: kr 800 000
- Skatt (22%) ved salg fra barnet: kr 176 000
Dersom barnet imidlertid selger i 2030 og har benyttet fritidseiendommen som sin egen siden gavesalget i 2022, vil salget være fritatt for skatt.
Dokumentavgift
Dokumentavgift er en statlig avgift på 2,5 % som betales ved tinglysing av hjemmelsovergang for de fleste faste eiendommer.
Selv om eiendommen selges under markedsverdi, beregnes dokumentavgiften normalt fortsatt av markedsverdi, ikke bare av det barnet faktisk betaler. Det innebærer at man ikke “reduserer” dokumentavgiften ved å sette en lav kjøpesum i avtalen.
Praktiske råd
- Innhent vurdering av markedspris for dokumentasjon av både gaveelement og eventuell senere inngangsverdi
- Utform skriftlig avtale som beskriver pris, gaveelement og eventuell gjeldsovertakelse
- Avklar og dokumenter om gaven skal avkortes i fremtidig arv
- Kontroller uskifte- eller testamentsbegrensninger
- Undersøk om vilkårene for skattefritak er oppfylt før salg
Har du spørsmål? Vårt skatterettsteam som ledes av partner Bård Erlend Hansen kan helt sikkert hjelpe deg. Ta kontakt: Bård Erlend Hansen – Aurlien Vordahl & Co Advokatfirma
