Force majeure og leiefritak grunnet coronavirus

Spredningen av coronaviruset og myndighetenes tiltak for å bekjempe dette, får svært store konsekvenser for omsetningen til en rekke leietakere. Dette særlig innen retail, hotell, servering og deler av kontormarkedet, hvor omsetningen mer eller mindre over natten kan være radert bort. Det igjen får betydning for leietakernes mulighet til å betale avtalt leie. Mange lurer nå på om coronaviruset kan være en «force majeure»-hendelse som kan gi leietaker betalingsfritak for husleie. 

Forholdet mellom utleier og leietaker reguleres av husleieloven, men i næringsleieforhold er oftest mye av loven satt til side i partenes leiekontrakt.

Det er i utgangspunktet slik at avtalt leie skal betales. Virusutbruddet er riktignok antagelig en såkalt «force majeure»-begivenhet som kan gi fritak for oppfyllelse av kontrakt.  Dette vil som utgangspunkt ikke gjelde betaling av leie. Dersom likviditeten til leietaker sviker som følge av myndighetspålegg eller andre forhold grunnet coronaviruset, vil dette normalt være noe leietaker har risikoen for.

Vi ser at noen rådgivere anbefaler utleiere å stå hardt på kravet om leie, og straks begynne innkreving, utløse leiegarantier og begjære fravikelse / konkurs dersom denne blir forsinket eller uteblir. Vi tror dette er et selvskudd. Det vi nå ser kan best karakteriseres som en nedsmelting innen en rekke bransjer. Det er ingen gitt å spå konsekvensene, men det er nokså sikkert at eiendomsprisene og leienivåene skal ned. Dette vet de profesjonelle utleierne, som minst av alt ønsker tomme lokaler som reduserer eiendommens verdi.

Vi tror derfor leietakerne også i denne situasjonen har en forhandlingsposisjon overfor utleierne. Dersom leietaker skal innlede forhandlinger med utleier om redusert leie / leiefritak, må disse forberedes skikkelig. Leietaker må kunne vise til redusert omsetning, permitteringer etc., og etter hvert som tiden går, gi anslag over hvor lenge situasjonen vil vare. Da vil slike forhandlinger kunne føre frem. Vi ser allerede nå utleiere innen kjøpesenter som aksepterer leiefritak, og andre profesjonelle utleiere som forbereder slike forhandlinger.

Kontakt oss dersom du har spørsmål om husleie eller andre spørsmål om leie av eiendom. Benytt kontaktskjemaet under eller ring tlf 21 09 59 95.

Ditt navn (obligatorisk)

E-post (obligatorisk)

Telefon (obligatorisk)

Emne

Melding