Husleieloven gjelder for avtale om bruksrett til husrom mot vederlag. Har du en avtale om bruksrett til husrom, men det skal ikke betales vederlag, så gjelder ikke loven. Dette er typisk bruksretter. Et vederlag må ikke være penger – vederlaget kan være fastsatt helt eller delvis til annet enn penger. Dette kan eksempelvis være at leietakeren utfører arbeid for utleieren, eller at leietaker får bo i leiligheten i byen og samtidig får utleier lov til å bruke leietakers hytte på fjellet.

Gjelder loven, må det skilles mellom utleie av husrom som i hovedsak skal brukes til beboelse og på den andre siden et lokale. Man står da mellom utleie av bolig (eksempelvis hus, leilighet eller et rom) og av lokale (eksempelvis kontorlokaler). Det er formålet med bruken av husrommet som er avgjørende, nærmere bestemt om husrommet skal bruks til beboelse eller ikke.
Utenfor husleieloven faller bygning som ikke er varig tilknyttet grunnen (eksempelvis telt, husbåt, bobil og campingvogn). Leie av rom i hoteller og lignende faller også utenfor loven. Imidlertid gjelder loven dersom hotellets ansatte leier hotellrom, eller om hotelleier leier ut hele hotellet. Loven gjelder heller ikke for utleie av ferie- og fritidsboliger, men dette er av avhengig av formålet med utleieforholdet. Loven gjelder om en hytte leies ut til bruk som helårsbolig. Loven gjelder ikke om en leilighet leies ut til leietaker som kun bruker leiligheten i ferier, eksempelvis ved utleie via Airbnb hvor utleien kun gjelder ferier.

Husleieloven bygger på en tanke om at bruksrett til husrom er midlertidig. Hvis bruksretten er uoppsigelig for både leietaker og utleier, må utgangspunktet være at husleieloven ikke gjelder, men dette må vurderes konkret i hvert tilfelle. At bruksretten er uoppsigelig for enten leietaker eller utleier, tilsier at det må vurderes nærmere om husleieloven gjelder.
Ved leie av husrom er husleieloven ufravikelig. Unntaket er hvis avtalevilkåret gir leietaker bedre rett enn det som følger av loven eller når enkelte paragrafer i loven tillater at loven fravikes.
Ved leie av lokaler kan loven i stor utstrekning fravikes. Unntaket er konkret angitte paragrafer, eksempelvis formkrav til utleiers oppsigelse og leietakers rett til å protestere mot oppsigelse.
Dersom det i en leieavtale er laget bestemmelser som er i strid med paragrafer som ikke kan fravikes, er virkningen at de paragrafer som ikke kan fravikes gjelder og at de setter til side leieavtalen der det er aktuelt.