I en husleieavtale er leietakerens fremste forpliktelse å betale husleie. Utleiers fremste forpliktelse er at husrommet er tilgjengelig for leietaker i tråd med leieavtalen.

Dersom leietaker ikke betaler husleien i henhold til leieavtalen, dvs. rett størrelse til rett tid og til rett konto eller mottaker, så er dette et brudd på leieavtalen. Gjentatte utestående betalinger av husleie kan derfor gi utleier rett til å heve leieavtalen. Heving av avtaler krever imidlertid et «vesentlig mislighold» jf. husleieloven § 9-9; terskelen er høy. Gjentatte brudd på leietakers fremste forpliktelse blir fort et vesentlig mislighold. Det står derfor uttrykkelig i husleieloven § 9-9 at slikt kan være nok til å heve leieavtalen.

Hevingserklæring skal være skriftlig. Den kan pålegge leietakeren straks å flytte og levere husrommet tilbake. I erklæringen skal grunnen til å heve leieavtalen oppgis. Heves en leieavtale på grunn av leietakers mislighold, blir leietakeren ansvarlig for utlegg, tapt leie o.l. etter husleieloven § 5-8 om leietakerens erstatningsansvar.

Ved heving kan utleieren få bistand av namsmyndighetene til tvangsutkastelse av leietakeren dersom han eller hun ikke flytter ut frivillig, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 andre ledd bokstav d. Det kreves i så tilfelle at det er «åpenbart» at utleier kan heve leieavtalen etter husleieloven § 9-9.

Utkastelse som følge av ubetalt husleie kan også skje ved skriftlig avtale som sier at tvangsutkastelse kan kreves hvis leien ikke blir betalt. Det kan også avtales utkastelsesklausul i leieavtalen som eksempelvis sier at når leieavtalen opphører etter 5 år (tidsbestemt leieavtale), kan utleier gå til namsmyndighetene og kreve utkastelse dersom leietaker ikke frivillig flytter. Til slutt kan utleier tvangsutkaste en motvillig leietaker dersom utleier lovlig har sagt opp leieforholdet, jf. husleieloven kapittel 9.

Utleier kan tvangsinnkreve ubetalt leie med namsmyndighetenes hjelp. Utleier må da sende en betalingsoppfordring til leietakeren med to ukers varsel, som skal gjøre leietaker oppmerksom på at fullbyrdelse vil bli begjært dersom kravet ikke oppfylles. Dersom leietaker ikke svarer innen fristen på to uker, foreligger et såkalt særlig tvangsgrunnlag. Da kan utleier fylle ut begjæring om utlegg, og sende til namsmannen for tvangsinnkreving.