Hva gjør jeg hvis jeg tror boligen har en mangel/feil?

Dersom du har kjøpt en bolig og oppdager eller mistenker at det foreligger en skade på boligen, eksempelvis fuktskader på badet, så kan dette være en mangel som gir deg rett på prisavslag og/eller erstatning fra selger av boligen. For å finne ut av om du har en slik rett, må det foretas en rekke juridiske vurderinger.

Det første du må gjøre er å reklamere skriftlig til selger eller selger sitt forsikringsselskap. Opplys om hva du har oppdaget, gjerne med bilder/video, og at du vurderer å gjøre gjeldende et krav på grunn av det . Går det lenger tid enn 3 måneder fra du oppdaget eller burde ha oppdaget skadene, så har du trolig mistet hele kravet ditt.

Ikke reparer skadene før du har klarert dette med selger eller forsikringsselskapet. Normalt kan du vente med å få en fagkyndig vurdering av skaden inntil du er blitt avvist av selger/eierskifteselskapet. Før du er blitt avvist, er det fortsatt en mulighet for at selger/eierskifteselskapet godtar kravet ditt og ytterligere skritt vil kanskje ikke bli nødvendig.
Dersom selger/forsikringsselskapet imidlertid avviser din reklamasjon, må du normalt dokumentere mangelen, i vårt tilfelle fuktskaden. Dette gjør du ved å innhente en fagkyndig redegjørelse for mangelen – f.eks. en takstrapport fra godkjent takstmann. Redegjørelsen skal vise mangelens årsak og antatte, spesifiserte kostnader ved å reparere den. Du må altså finne ut av hvilket arbeid som er for å utbedre mangelen. Den fagkyndige redegjørelsen må suppleres med bilder/video, da det generelt er viktig å få dokumentert skader og feil på denne måten. Denne rapporten er et sentralt bevis, og advokater og dommere er normalt avhengig av slike bevis for å kunne vurdere din sak. I henhold til alminnelige bevisbyrderegler er det den som fremsetter et krav som a) må bære kostnadene med å dokumentere kravet og b) bærer risikoen for å sannsynliggjøre kravet. Så snart mangelen (fuktskaden) og kostnader ved å utbedre er avklart, må dette sendes til motparten enten a) som en oppfølgning av at reklamasjonen allerede sendt, og da med spesifisering av hvilket krav du gjør gjeldende, b) eller som et førstebrev til selger.
Vi anbefaler at kjøper aktivt følger opp saken overfor selger eller forsikringsselskapet. Ved inaktivitet, for eksempel fordi du venter på en takstrapport eller har «mye annet å gjøre», løper du en risiko for at du kan miste ditt krav ved foreldelse eller passivitet. Vær aktiv og følg opp saken jevnlig og skriftlig. Det er kjøper som har en skade på sin eiendel (boligen) og som har en interesse i å få dette ordnet opp i.

Forutsatt at en takstmann konkluderer med en fuktskade, er spørsmålet om selger er ansvarlig for fuktskaden. Dette beror på en konkret vurdering av din sak. Utgangspunktet må tas i alle dokumentene ved kjøpet av boligen (prospekt, takstrapport, egenerklæringsskjema, kjøpsavtale, overtakelsesforretning mv.). Videre er det relevant å se på korrespondanse mellom kjøper, selger, megler og eventuelt andre aktører i salget forut for, under og etter kjøpet av boligen.

Hvis vi i et eksempel sier at fuktskadene forelå ved salget av boligen og salgsdokumentene nevner ingenting om at det er eller kan være fuktskader, oppstår spørsmålet om det foreligger manglende opplysninger ved salget. For at selger skal bli ansvarlig for skadene, må selger ha kjent eller måtte ha kjent til at badet hadde en fuktskade. Har ikke selger positiv kunnskap om skadene, blir spørsmålet om han måtte ha kjent til skadene. Sistnevnte vurdering er konkret i hver enkelt sak. Som utgangspunkt er det mange momenter som kan spille inn i denne vurderingen, eksempelvis om selger sto for oppussing av badet, hvor nytt badet er, hvilken type fuktskade det er og kjøpesummen.
I ovenfor nevnte eksempel, krever loven at kjøper hadde grunn til å regne med å få opplysningen om fuktskaden. Videre kreves at en må kunne gå ut fra at den manglende opplysning har innvirket på kjøpsavtalen.

KONTAKT OSS FOR EN VURDERING AV DIN SAK

  • 21 09 59 95

    Ring oss for en prat om dine problemstillinger – vi kan hjelpe deg!