1. januar 2023 trådte det i kraft nye regler om arbeid på eksisterende bygg i plan- og bygningsloven. Det har tidligere vært uklare grenser for hva som er tillatt av arbeider på eksisterende bygg, og hva som krever søknad til kommunen. Endringene i loven er ment å klargjøre dette, og gjøre det enklere å foreta endringer på eksisterende bygg. Eksempelvis skal det bli enklere å bruke hytta som bolig. Det har også blitt utarbeidet en veileder for de nye reglene.

Mange har opplevd at som vanskelig å få oversikt over hvilke regler og krav som gjelder, når man vil endre eller foreta arbeider på boligen sin. I tillegg er det ofte slik at man må oppfylle tekniske krav som er ment for nybygg. Arbeid på eksisterende bygg har derfor tidligere ofte vært vanskelig og dyrt å få til. Dette har i stor grad skyldtes lovens uklare grenser.

De nye reglene i plan- og bygningsloven er ment å skulle klargjøre hvilke tiltak som omfattes av lovens byggesaksbestemmelser. Videre skal endringene gjøre det enklere å foreta endringer på eksisterende bygg, og dermed oppnå en mer effektiv utnyttelse av bygget. Byggesaksbehandlingen skal videre bli mer forutsigbar og effektiv. På den andre siden forsterkes eksempelvis tiltakene mot hyblifisering og boligspekulasjon.

Arbeider som omfattes av loven – digital veileder

En av de viktigste endringene i plan- og bygningsloven er klargjøringen av hvilke arbeider som omfattes av loven, og hvilke krav som gjelder. Direktoratet for byggkvalitet har i den forbindelse utarbeidet en digital veileder for arbeid på eksisterende bygg. Veilederen skal hjelpe brukeren til å vurdere om arbeid på boligen eller bygg anses som vedlikehold, vesentlig endring, vesentlig reparasjon eller hovedombygging. Veilederen gir også veiledning med hensyn til om arbeidene krever søknad til kommunen og om kravene i byggteknisk forskrift (TEK 17) gjelder. Veilederen fra direktoratet finner du her. (Arbeid på eksisterende bygg – Direktoratet for byggkvalitet (dibk.no))

Kommunens adgang til å gi unntak fra tekniske krav

Hovedregelen i plan- og bygningsloven er at tiltak etter lovens § 20-1 på eksisterende bygg må oppfylle krav i loven og byggteknisk forskrift. Veilederen fra direktoratet gir god rettledning om hvilke arbeider som utløser kravene i teknisk forskrift. Etter endringen i plan- og bygningsloven har kommunen imidlertid nå også fått større mulighet til å gi unntak fra tekniske krav.

Tidligere kunne kommunen etter søknad gi unntak fra tekniske krav som medførte uforholdsmessige kostnader, så lenge endringen eller arbeidet var forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk av bygget.

Den nye unntaksbestemmelsen som gir kommunen en større adgang til å gi unntak fra tekniske krav. Unntak kan gis dersom vurderes som forsvarlig ut fra helse, miljø og sikkerhet.

Hyblifisering

Mange ønsker å bygge om boliger eller tilrettelegge for at flere personer kan bo i boligen enn det som er vanlig ut fra størrelse og romløsning. Det settes eksempelvis opp lettvegger for å lage flere mindre soverom eller hybler i egen bolig, uten at det opprettes en søknadspliktig boenhet. Dette omtales ofte som «hyblifisering».

Eier av en eksisterende bolig kan gjøre flere mindre bygningsmessige endringer etter plan- og bygningsloven, uten at det utløser krav om byggesøknad til kommunen. Eier kan også foreta slike mindre endringer inne i egen bolig etter eierseksjonsloven. Det at boligen bygges om eller tilrettelegges slik at flere personer kan bo der, kan likevel være en søknadspliktig bruksendring etter plan- og bygningsloven.

De nye reglene i plan- og bygningsloven gir imidlertid kommunen adgang til å regulere oppdeling av boenheter i kommuneplan og reguleringsplan. Det innebærer at kommunen kan forby oppdeling, og dermed hyblifisering, så frem dette gjøres i plan.

Det trådte også i kraft nye regler om hyblifisering i eierseksjonsloven fra 1. juli 2021. Endringen i eierseksjonsloven medfører at en seksjonseier som ønsker å bygge om boligen, eller på annen måte tilrettelegge, for at flere personer kan bo der, må få godkjenning av sameiets årsmøte med 2/3-flertall. Terskelen for at det kreves slik godkjenning er imidlertid ganske høy. Det er dermed slik at seksjonseierens rett til å foreta mindre endringer inne i boligen fortsatt gjelder.