En avtale om bruksrett til husrom mot vederlag omfattes av husleieloven. Husleieloven bærer preg av å beskytte leietakeren. Loven kan ikke fravikes ved avtale. Unntaket er om a) den enkelte paragraf tillater fravikelse eller b) om avtalen gir leietakeren bedre rettigheter enn loven, jf. husleieloven § 1-2.

Det er viktig å merke seg at i en leieavtale er utleierens hovedsakelige forpliktelse å stille husrommet til disposisjon i avtalt stand, og leietakerens hovedsakelige forpliktelse er å betale avtalt husleie.

Krav til utleieleilighet, utleiebolig mm.

Husleieloven legger her opp til at det er avtalen som bestemmer dette. Er ingenting avtalt, skal husrommet være ryddet, rengjort og i vanlig god stand, og skal kunne brukes til å bo i, jf. husleieloven § 2-2. Er det for eksempel omfattende forekomst av mugg i boligen, kan dette være brudd på avtalen og/eller loven.

Holde tilbake husleie

På nærmere bestemte vilkår kan husleie holdes tilbake, jf. husleieloven §§ 2-11 eller 2-15. Dette er ved forsinkelse, jf. husleieloven § 2-1, eller ved mangel, jf. husleieloven §§ 2-2 til 2-7.

Får du ikke tilgang til boligen til avtalt tid (forsinkelse), kan du holde tilbake en forholdsmessig del av husleien. Forsinkelse gir som hovedregel ikke rett til å gå ut av avtalen, jf. husleieloven § 2-9.

En mangel foreligger ved brudd på avtalen eller husleieloven § 2-2, samt også andre mangler som loven oppstiller

En leietaker kan være avskåret fra å påberope seg en mangel, jf. husleieloven § 2-6. Dette kan skje om kjøperen visste eller måtte vite om en mangel. Dette kan også skje om kjøperen burde vært kjent med et forhold ved undersøking av eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å sjekke et forhold på anmodning fra selger. Dette gjelder naturligvis ikke hvis selgeren har unnlatt å gi en opplysning, jf. husleieloven § 2-4.

Husleieloven har bestemmelser som verner leien, jf. § 4-1. Husleieloven § 4-2 setter også begrensninger for økning av husleien. Har du betalt for mye i husleie kan du ha krav på å få dette tilbakebetalt av utleier.

Depositum er et sentralt tema ved husleie. Husleieloven har en omfattende paragraf som regulerer husleie, jf. husleieloven § 3-5. Utleier kan kun kreve depositum for 6 måneders leie, og utleier må sørge for og betale for en særskilt depositumskonto. Det skal for eksempel ikke betales depositum inn på utleiers lønns- eller sparekonto.

Når leieavtalen opphører, kan leietakeren kontakte banken hvor depositumskontoen er og kreve pengene utbetalt. Da plikter banken å kontakte utleier og varsle at depositumet blir utbetalt om 5 uker. Eneste måten utleier kan stanse utbetalingen, er ved å dokumentere for banken at utleier har reist søksmål mot leietakeren. Utleier kan kun kreve utbetalt depositum dersom a) utleieren dokumenterer at leietakeren ikke har betalt husleie i rett tid, b) partene har skriftlig avtalt at leien skal godskrives annen konto i den samme bank og c) leieren ikke dokumenterer for banken å ha reist søksmål mot utleier innen 5 uker etter at banken har kontaktet leieren.