• Mangel bolig, hus eller leilighet - Advokater Oslo

Mangler ved bolig

Mangler ved bolig

En «mangel» er en betegnelse på misforholdet mellom a) det avtalte eller det som følger av loven og b) den faktiske tilstanden.

Foreligger en mangel, utløses en rekke virkninger som i hovedsak dreier seg om krav på prisavslag, erstatning, heving og retting. Merk at norsk lov ivaretar både selger og kjøper dersom mangel foreligger.

Ved avtaler om oppføring (bygging) av fast eiendom gjelder bustadoppføringsloven, og ved avtaler om arbeider på fast eiendom gjelder håndverkertjenesteloven. Merk at nevnte lover ligner avhendingsloven, og dermed det som står nedenfor, men at det er enkelte forskjeller.

Avhendingsloven har minimumsregler som partene i et forbrukerkjøp ikke kan avtale seg bort fra, jf. avhendingsloven § 1-2. Unntaket er om avtalen gir forbrukeren en bedre avtale enn det loven kan sikre. Dette betyr avhendingsloven kan si at det ikke foreligger mangel og samtidig kan en avtale si at det foreligger en mangel, f.eks. ved garantier.

I avhendingsloven kapittel 3 har lovgiver definert når et forhold tilsier at mange foreligger. En mangel er misforholdet mellom a) det avtalte eller det som følger av loven og b) den faktiske tilstanden. Dersom du mener at det foreligger en mangel, må du først og fremst lese kjøpsavtalen og andre skriftlige eller muntlige bevis fra tiden omkring avtaleinngåelsen. For eksempel kan en mangel vise seg ved et misforhold mellom en selgers takstrapport og en kjøpers takstrapport.

Videre bør du innhente fagkyndig redegjørelse for mangelens omfang, årsak og antatte, spesifiserte utbedringskostnader. Det bør innhentes en redegjørelse for hvilke arbeider som er nødvendige for å utbedre problemet. Rapporten bør suppleres med bilder. Det er den som fremsetter et krav om må dokumentere kravet – og må som et utgangspunkt dekke kostandene ved å dokumentere kravet.

Avhendingsloven sier at mangel foreligger bl.a. ved:

«Skjulte mangler» er en betegnelse som ofte brukes og betegner normalt et forhold som viser seg etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen, jf. avhendingsloven §§ 2-4 og 3-1 (2) siste setning. Skjulte feil og skader som skyldes normal nedbrytning, slitasje og forvitring over år, og som ikke kan tilskrives konstruksjonsfeil eller anleggstekniske svakheter, vil vanligvis ikke være mangel i avhendingslovens forstand. Ved spesielt eldre eiendommer må de anleggstekniske krav måles mot byggetidspunktets normer og standarder.

Selges en eiendom «som den er» er kjøperen i prinsippet oppfordret til varsomhet og forsiktighet. En selger kan bare påberope seg ansvarsfraskrivelsen «som den er» når selgeren lojalt har oppfylt opplysningsplikten i avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. Er opplysningsplikten oppfylt, kan selgeren likevel pådra seg ansvar om eiendommens tilstand er vesentlig dårligere enn kjøperen hadde grunn til å forvente. Loven oppstiller et vesentlighetskrav, og det skal foretas en helhetlig vurdering der av alle relevante forhold, herunder utbedringskostnadene (såkalt prosentlæren), salgssituasjonen, feilens art og betydning samt boligens karakter og standard.

En kjøper kan være avskåret fra å påberope seg en mangel, jf. avhendingsloven § 3-10. Dette kan skje hvis kjøperen visste eller måtte vite om en mangel. Dette kan også skje om kjøperen burde vært kjent med et forhold ved undersøking av eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å sjekke et forhold på anmodning fra selger. Dette gjelder naturligvis ikke hvis selgeren har unnlatt å gi en opplysning, jf. avhendingsloven § 3-7.

Sentralt i vurderingen av om mangel foreligger eller ikke, er om risikoen for eiendommen er gått over på kjøperen, jf. avhendingsloven §§ 2-4 og 3-2 (2). Det er omfanget av mangelen på dette tidspunktet som selgeren er ansvarlig for. Blir mangelen større/mindre etter risikoovergangen, svarer kjøperen for det større/mindre omfanget. Risikoovergangen er enten ved avtalt tidspunkt, eller ved at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen, dvs. har tatt eiendommen i fysisk bruk. Sistnevnte kan skje ved at selger har flyttet ut og gitt nøklene til kjøper, eller at kjøper har starter med arbeider på eiendommen.

Merk at det må reklameres over mangler, og du mister din rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom du reklamerer for sent, jf. avhendingsloven § 4-19.

Forsinkelser har lignende virkninger som en mangel. En forsinkelse inntrer dersom selgeren ikke gir kjøperen den juridiske råderetten (skjøte) og/eller faktiske råderetten (bruken) ved rett tid, jf. avhendingsloven § 4-1. Det er et vilkår for forsinkelse at kjøperen ikke er årsaken til forsinkelsen.

KONTAKT OSS FOR EN VURDERING AV DIN SAK

  • + 47 21 09 59 95

    Ring oss for en prat om dine problemstillinger – vi kan hjelpe deg!

Ditt navn (obligatorisk)

E-post (obligatorisk)

Telefon (obligatorisk)

Emne

Melding

VELG ADVOKAT