• Eiendsomrett Oslo

Eiendomsrett

EIENDOMSRETT

Begrepet ”eiendom” har en litt annen betydning i juridisk sammenheng enn hva det har i dagligtale. Jurister bruker gjerne ordet ”fast eiendom” om grunn med eller uten bebyggelse. Det vil si at fast eiendom omfatter hus, hytter, garasje og så videre, samt tomten slike bygninger står på.

Alle eiendommer i Norge har et gårdsnummer (gnr.) og et bruksnummer (bnr.). Alle kommuner i Norge har hver sin serie av gårdsnumre, og de representerer hvilken gård som eiendommen tidligere tilhørte. Når en gård har blitt delt, får hver av delene hvert sitt bruksnummer. Slik kan to eiendommer ha samme gårdsnummer. Numrene til hver enkelt eiendom er viktig når man skal tinglyse eierforhold og lignende rettigheter tilknyttet eiendommen.

Avhendingsloven fra 1992 får anvendelse ved salg av fast eiendom. Dersom det er tale om oppbygging av et helt nytt hus eller hytte, får bustadsoppføringslova fra 1997 anvendelse på forholdet mellom forbruker og entreprenøren. Plan og bygningsloven regulerer, noe forenklet sagt, forholdet mellom offentlige myndigheter og den enkelte utbygger. Videre kreves det som utgangspunkt konsesjon ved erverv av fast eiendom etter konsesjonsloven av 2003, men her er unntakene så mange at det i realiteten er tale om en unntaksregel. Forenklet sagt kan man si at det kun er større tomter, slik som gårder og næringseiendom, som krever konsesjon for erverv.

Det finnes et mangfold av juridiske temaer tilknyttet fast eiendom. Dette har særlig sammenheng med alle de formene for rettigheter som kan høre til et slikt formuesgode, slik som bruksrettigheter og panterettigheter, men også som følge av et omfattende lovverk som regulerer salg, utbygging og andre disposisjoner tilknyttet fast eiendom.

AVCO har bred erfaring innenfor fast eiendom og ta derfor gjerne kontakt med oss dersom du ønsker bistand.

VELG ADVOKAT

KONTAKT OSS FOR EN VURDERING AV DIN SAK

  • + 47 21 09 59 95

    Ring oss for en prat om dine problemstillinger – vi kan hjelpe deg!

Ditt navn (obligatorisk)

E-post (obligatorisk)

Telefon (obligatorisk)

Emne

Melding

OFTE STILTE SPØRSMÅL

Hva gjør jeg når når boligen har mindre areal enn opplyst?

Dersom du har kjøpt en bolig med en såkalt arealsvikt kan du ha et krav mot selger. Det mest praktiske er krav på prisavslag. I utgangspunktet vil ethvert avvik fra kontrakt være et kontraktsbrudd, men her gjør avhendingslova (avhl.) et unntak når det gjelder arealsvikt.

En viktig handling når du oppdager avviket, er å reklamere overfor selger, hvor du mener at arealet er mindre enn opplyst og at du vil kunne komme til å gjøre mangelsbeføyelser gjeldende. Dette for å hindre at reklamasjonsfristen har utløpt når du skal faktisk skal gjøre krav gjeldende. Her er ikke skriftlighet et krav, men dette vil være lurt med tanke på senere bevisføring.

Dersom du har kjøpt en fast eiendom hvor selve tomten er mindre enn det som er opplyst av selger, er ikke dette nødvendigvis en mangel i avhendingslovas (Avhl.) forstand. Avhl.§ 3-3 sier nemlig at arealet må være «vesentlig mindre» enn opplyst for at arealsvikten skal kunne gjøres gjeldende som mangel.

Dersom det foreligger innendørs arealsvikt, er den sentrale dommen Arealsviktdommen, inntatt i Rt. 2003 s. 612. Dommen viser til forarbeidene som legger til grunn at avhl. § 3-3 også må legges til grunn for innendørs arealsvikt, sammenholdt med avhl. § 3-8. Høyesterett tar ikke standpunkt til generelt hvor stor en svikt må være, men konkret i saken legger Høyesterett til grunn at et avvik på 8,9 % er tilstrekkelig for å konstatere mangel (Det var opplyst 112 kvm, men det reelle var 102 kvm). Videre ble det uttalt at «en liten leilighet tåler mindre enn en stor – også forholdsmessig sett».

Endelig er det også et vilkår for at det skal foreligge mangel at den den uriktige opplysningen har «virket inn på avtalen», jf. avhl. § 3-8 (2). Dette vil som regel være oppfylt ettersom en arealsvikt i seg selv vil være motiverende for kjøper.

Når skal jeg reklamere?

Reklamasjon er enkelt sagt en melding til den parten som du har kjøpt (eller leid) en ytelse fra, det så være en mobiltelefon, leilighet, garasje, håndverkertjeneste, mv, hvor det kommer fram at du mener at ytelsen har en mangel og at du vil kunne komme til å gjøre mangelsbeføyelser gjeldende.

Uansett hvilke kontraktsbrudd du vil gjøre gjeldende, må det som hovedregel reklameres overfor motparten.

Reklamasjon reiser mange spørsmål. De viktigste er:

  • Når skal jeg reklamere?
  • Hvilke formkrav stilles til en reklamasjon?
  • Hvilke krav stilles til innholdet i en reklamasjon?
  • Når starter reklamasjonsfristen å løpe?
  • Hvor lang tid har jeg på meg til å reklamere?

Dersom du er usikker på om du skal reklamere, bør du som regel reklamere snarest uansett. Det verste som kan skje er at du får et avslag, men da har du i alle fall reklamert. Om du gjør det skriftlig eller muntlig spiller egentlig ingen rolle, men en skriftlig reklamasjon kan være smart med tanke på senere bevis. Minstekravet til innholdet i en reklamasjon er at mangelen gjøres gjeldende og at du vil kunne komme til å gjøre mangelsbeføyelser gjeldende. Dette kan være krav på retting, omlevering, prisavslag, heving eller erstatning. Kravet er en nøytral reklamasjon, og du trenger derfor ikke allerede nå å velge hvilken misligholdsbeføyelse du vil gjøre gjeldende.

Hva er heving?

Heving er en av flere mulige reaksjoner på at en mangel eller forsinkelse foreligger, en såkalt misligholdsbeføyelse. Heving er den mest inngående reaksjonen. Heving innebærer at kjøpsavtalen opphører med umiddelbar virkning, og partene skal stilles som om avtalen ikke ble inngått. Loven krever at det foreligger et vesentlig avtalebrudd. Det skal derfor svært mye til for å kunne heve en avtale. Denne reaksjonen er subsidiær sammenlignet med de øvrige reaksjoner i loven, som er retting, prisavslag og erstatning.

Hva er antesipert mislighold?

Antesipert mislighold, eller forventet avtalebrudd, er en fremtidsrettet vurdering av at kjøper eller selger kommer til å bryte en forpliktelse etter avtalen.

Når foreligger forsinkelse?

En forsinkelse oppstår hvis selgeren ikke overlater den juridiske råderetten (eks. skjøte) eller den fysiske råderetten (tilgang til boligen). Forsinkelse kan altså oppstå hvis oppfyllelse av avtalen ikke i skjer i det hele tatt eller hvis avtalen er oppfylt men for seint. Kjøperen kan ved forsinkelse kreve at avtalen oppfylles, kreve erstatning, heve avtalen eller holde tilbake kjøpesummen.

Har jeg krav på erstatning på grunn av fuktskader på badet?

Dersom du har kjøpt en bolig med fuktskader på badet kan du ha krav på prisavslag eller (og) erstatning. Kontrakten og det som har passert mellom kjøper og selger (evt. megler) er utgangspunktet. Dvs. at hvis du før overtakelsen var klar over at badet hadde fuktskade, kan den ikke senere gjøres gjeldende som mangel overfor selger.

De fleste brukte boliger selges i dag «som den er» og selger svarer bare for uriktige opplysninger eller vesentlige opplysninger han har unnlatt å gi. Dessuten har boligen også en mangel dersom den er «vesentlig ringare stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra kjøpesummen eller «tilhøva ellers».

Vurderingstemaet kan da bli om selger «kjente eller måtte ha kjent til» at badet hadde en fuktskade. Det kan med andre ord foreligge misligholdt opplysningsplikt selv om det er klart at selger ikke kjente til fuktskaden. Etter annet ledd må det tas hensyn til flere forhold. Jo nyere badet er, desto større berettigede forventninger får du som kjøper til at badet ikke har fuktskader og omvendt ved eldre bad. En høy kjøpesum gir også deg som kjøper forventning om at badet ikke har fuktskader.

Når gjelder avhendingslova?

Som hovedregel gjelder avhendingsloven ved overføring (eks. salg) av eiendomsrett til fast eiendom. Loven omfatter også overføring av sameie i fast eiendom, av eierseksjonssameie og av tomtefesterett. Utenfor loven faller bl.a. avtale om bruksrett, festerett, oppføring av ny bolig og andre entrepriseavtaler.

Må jeg tinglyse boligkjøpet?

Nei, det er ikke noe krav til tinglysing når man kjøper eiendom eller erverver en rettighet i en eiendom m.m. Dette er frivillig.

Bør jeg tinglyse boligkjøpet?

Tinglysing gir rettsvern, eller sagt på en annen måte – beskyttelse av eiendomsretten. Ved tinglysing beskyttes eiendomsretten din slik at den ikke kan utslettes eller forringes i verdi gjennom disposisjoner fra andre. Som et utgangspunkt anbefaler vi at man tinglyser sine rettigheter.

Hva er grunnboka?

Grunnboka er et er offentlig register over tinglyste rettigheter og heftelser i fast eiendom og i andeler i borettslag. Registeret er elektronisk. Den enkelte eiendoms registeringsside kalles grunnboksblad. Her kan det registreres informasjon om hvem som eier eiendommen, hvilke pengeheftelser det er på eiendom (typisk pant for banken til sikkerhet for boliglånet), hvilke servitutter som hviler på eiendommen og grunndata.

Hva er en servitutt?

En servitutt er en begrenset bruksrett eller rådighetsrett over annen manns eiendom. Dette kan typiske være en veirett, en bruksrett til en hytte eller en hogstrett. En servitutt kan enten være en personlig servitutt, at den gir en rettighet til en bestemt person, eller en realservitutt. En realservitutt tilligger en eiendom, slik at det er den som til enhver tid eier denne eiendommen som har rettigheten. Dette er vanlig for veirettene, hvor typisk eier av eiendom B har rett til å kjøre over eiendom A.

Kan jeg få slettet en servitutt fra grunnboksbladet til min eiendom?

I utgangspunktet er det rettighetshaveren, den som har f.eks. rett til å kjøre over din eiendom, som kan slette rettigheten. Dette gjøres ved at rettighetshaveren sender en skriftlig, undertegnet erklæring til Kartverket om at den aktuelle rettigheten skal slette. Tinglysingsloven har i tillegg regler om når en servitutt ellers anses å måtte være falt bort, se tinglysingsloven §§ 28-32.

Dersom servitutten må anses å være falt bort eller «åpenbart opphørt» skal tinglysingsmyndighetene i utgangspunktet slette denne av eget initiativ jf. tinglysingsloven § 32. Et aktuelt tilfelle kan være der en bestemt person har en bo- eller bruksrett til en eiendom, men at personen så har falt bort. Tinglysingsmyndighetene har ikke noe system for å gjennomgå og kontrollere om servitutter fortsatt er gjeldene. Tinglysingsmyndighetene må således gjøres oppmerksom på at servitutten ikke lenger er gjeldende og har da plikt til å slette servitutten.   I overnevnte tilfelle bør man sende en henvendelse til tinglysingsmyndigheten hvor man ber om at servitutten slettes da vedkommende er død, samt vedlegger dødsattest.

Kan man avtale seg bort fra husleieloven?

Det må her skilles mellom leie av husrom og leie av lokale. Ved leie av husrom er husleieloven ufravikelig. Unntaket er hvis avtalevilkåret gir leietaker bedre rett enn det som følger av loven.

Ved leie av lokale kan loven i stor utstrekning fravikes. Unntaket er konkret angitte paragrafer, eksempelvis formkrav til utleiers oppsigelse og leietakers rett til å protestere mot oppsigelse.

Hva er depositum og hvordan kan det avtales?

Husleieloven har strenge regler om depositum. Depositum er en pengesikkerhet for utleier og leietaker dersom det oppstår noe under leieforholdet. Utleier skal betale for depositumskonto, og depositumet kan maks. være summen av seks måneders avtalt husleie. Er din depositumsordning ikke i tråd med loven, kan du kreve depositumet tilbakebetalt.

Hvordan får jeg utbetalt depositumet?

Husleieloven har klare og ufravikelige regler om utbetaling av depositum. Hovedregelen er at banken skal utbetale depositum dersom den annen part har skriftlig samtykket eller dersom det foreligger rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom (eksempelvis en avgjørelse fra husleietvistutvalget). Utleier og leietaker har mulighet for å kreve utbetaling på andre måter. For leietaker, er reglene som følger. Husleieloven sier at hvis leietaker krever utbetaling overfor banken, så skal banken utbetale depositumet innen fem uker. Forutsetningen er hovedsakelig at utleier ikke kan dokumentere ubetalt husleie eller å ha reist søksmål.

Leietaker har ikke betalt husleie, hva kan jeg gjøre?

Å betale husleie er leietakers fremste forpliktelse i en husleieavtale. Gjentatte utestående betalinger av husleie kan derfor gi utleier rett til å heve leieavtalen. Videre kan utleier inndrive ubetalt husleie som inkassosak. Utleier kan også kreve ubetalt husleie tvangsfullbyrdet av namsmannen. En viktig forutsetning er at utleier har sendt et to ukers varsel om betaling til leietaker.